ANGEFOCHTENER GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG: SCHADENSERSATZ

Der Fall:

Ein notarieller Grundstückskaufvertrag wurde durch den Käufer erfolgreich wegen arglistiger Täuschung angefochten. Er fordert vom Verkäufer neben der Rückzahlung des Kaufpreises – hilfsweise Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie – als Leistung von Schadensersatz unter anderem die Erstattung von jeweils unnütz aufgewendeter Maklerprovision und Grunderwerbsteuer. Nach Weigerung des Verkäufers erhebt er Klage.

Die Entscheidung:

Das den Klageanspruch zurückweisende Berufungsurteil des OLG München hat der BGH im Wesentlichen aufgehoben; der Verkäufer wurde nahezu antragsgemäß auf Zahlung verpflichtet:

Der BGH hat geurteilt, dass dem Kläger gegenüber dem Verkäufer aufgrund dessen vorvertraglich verübter arglistiger Täuschung ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB zusteht. Zu den erstattungsfähigen Schadenersatzpositionen gehört neben der Maklerprovision insbesondere die Grunderwerbsteuer; die entsprechenden Aufwendungen waren für den Käufer jeweils nutzlos.

Der BGH hat bezüglich der Maklerprovision die besondere Konstellation festgestellt, dass diese wegen der nach Anfechtung des Kaufvertrages rechtsgrundlosen Leistung grundsätzlich vom Makler nach bereicherungsrechtliche Grundsätzen gemäß § 812 Abs. 1 BGB zurückgefordert werden könnte; damit entsteht das Rückforderungsrecht gegenüber dem Makler neben dem Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer. Der Bundesgerichtshof hat hierzu erklärt, dass sich der Käufer nicht auf die Geltendmachung seines Anspruches gegenüber einem Dritten verweisen lassen muss; dagegen kann er frei entscheiden, ob er den Schädiger oder (bereicherungsrechtlich) den Dritten in Anspruch nimmt. Der Käufer soll also den mit der Verfolgung des weiteren durch die Rechtsverletzung entstandenen Anspruchs verbundenen Aufwand – einschließlich des Insolvenzrisikos bezüglich des Dritten – auf den Schädiger (Verkäufer) verlagern können. Das Gericht begründet dies über den Rechtsgedanken aus § 255 BGB: Der Verkäufer ist in entsprechender Anwendung von § 255 BGB – allerdings nur Zug um Zug gegen die Abtretung von Ansprüchen gegen Dritte – schadensersatzpflichtig. 

Anmerkung:

Der BGH bestätigt auch die Ersatzpflichtigkeit des Verkäufers hinsichtlich der Aufwendungen zur Grunderwerbsteuer; das Gericht hat die zwischenzeitlich gegenteilige Auffassung (BGH, Urteil vom 21. März 2002 – Az.: VII ZR 493/00) aufgegeben. (BGH, Urteil vom 24. September 2021 – Az.: V ZR 272/19)