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BGH v. 27.10.2023 (V ZR 43/23): Neues Urteil für Immobilienkäufer. Verkäufer hat Mängel arglistig verschwiegen.
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Arglistiges Verschweigen eines Sachmangels beim Hauskauf berechtigt zur Rückabwicklung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hält an seiner geänderten Rechtsprechung fest. Hierzu verweise ich auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 77/22) vom 15. September 2023, welches Sie über den nachfolgenden Link zusammengefasst nachlesen können:
Auch in seinem neuen Urteil vom 27. Oktober 2023 (Aktenzeichen V ZR 43/23) entschied der BGH zugunsten des Käufers und eröffnete ihm die Rückabwicklung eines mangelhaften Immobilienverkaufs nebst Schadensersatz.
Hierzu im Einzelnen:
Die Entscheidung des BGH vom 27.10.2023 im Kern
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. Oktober 2023 (Aktenzeichen V ZR 43/23) befasst sich mit der Frage der Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Mängeln an einer verkauften Immobilie trotz eines vereinbarten Mängelgewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag.
Im zugrundeliegenden Fall erwarben die Kläger im Juni 2016 von den Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags war es bei Regen wiederholt zu Wassereintritten auf die in dem Maklerexposé genannte überdachte Terrasse gekommen. Dies betraf sowohl den Bereich des von einem der Beklagten selbst errichteten Kunststoffdachs als auch den von dem dachpfannengedeckten Hausdach überdachten Bereich.
Der Beklagte hatte mehrere Reparaturversuche an dem Anschluss des Kunststoffterrassendachs zu dem Traufbereich des Hausdachs unternommen. Im Juni 2017 leiteten die Kläger ein selbständiges Beweisverfahren ein und erhoben Klage auf Zahlung der in dem selbständigen Beweisverfahren ermittelten Schadensbeseitigungskosten in Höhe von insgesamt EUR 32.100,00.
Der BGH entschied, dass der Verkäufer eine Aufklärungspflicht über bekannte Mängel hat, selbst wenn im Kaufvertrag ein Ausschluss der Mängelgewährleistung vereinbart wurde (!).
Dies bedeutet, dass der Verkäufer den Käufer über Mängel informieren muss, die ihm bekannt sind oder von denen er hätte wissen müssen (!).
Die Argumentation des BGH stützt sich darauf, dass ein Ausschluss der Gewährleistung nicht dazu führen darf, dass der Käufer über wesentliche Eigenschaften der Immobilie im Unklaren gelassen wird und somit eine arglistige Täuschung vorliegen könnte. Der Verkäufer kann sich nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er den Käufer nicht über bekannte Mängel aufgeklärt hat.
Fazit
Erneut hat der BGH klar die Rechte des Käufers bei einem Immobilienkauf gestärkt und noch deutlicher gemacht, dass ein Mangel an einem zum Verkauf stehenden Haus - der bekannt ist oder bekannt sein kann - gegenüber dem Käufer anzuzeigen ist.
Dies gilt auch dann, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist. Der Ausschluss von Mängeln im Vertrag darf bei verschwiegenen Mängeln nicht zu Lasten des Käufers gehen.
Der Käufer hat daher bei arglistig verschwiegenen Mängeln ein Recht auf Rückabwicklung + Schadensersatz (!). Der Schadensersatzanspruch umfasst auch die Koste für die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Rückabwicklung.
Gerne berate ich Sie und stehe Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechtsansprüche zur Verfügung.
Dieser Artikel stellt keine konkrete und individuelle Rechtsberatung dar, sondern gibt lediglich einen groben Erstüberblick über die geschilderte und sehr komplexe rechtliche Materie. Geringe Abweichungen und Abläufe in Vertragsgestaltung und Vertragsschluss sowie dem Verhalten der Beteiligten können unterschiedliche Rechtsfolgen auslösen. Rechtliche Sicherheit für Ihre konkrete Fallkonstellation können Sie nur durch abgestimmte Prüfung und Beratung eines fachkundigen Rechtsanwalts erhalten.
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