Böses Erwachen für Vermieter nach berechtigter Räumungsklage

Räumungsklage ist Kampf.

 (abgewandelt nach dem berühmten Zitat von Hans Dahs, Handbuch der Strafverteidigung)

Es gibt neben einem drohenden Strafprozess kaum etwas derart Einschneidendes, wie aufgrund einer Kündigung die Wohnung verlassen zu müssen. 

Unter Zeitdruck, noch schlimmer, wenn die Räumung schon durch Gerichtsvollzieher durchgesetzt werden soll, eine neue Wohnung suchen zu müssen, ist heutzutage eine fast unlösbare Aufgabe. 

Auch die Gerichts- und Anwaltskosten, die ein im Räumungsprozess unterliegender Mieter zahlen muss, sind hoch (Streitwert eine Jahresnettokaltmiete) und sind 30 Jahre lang vollstreckbar.

• Wenn Sie also eine Kündigung Ihrer Wohnung erhalten haben 

- gehen Sie zu einem Anwalt! -

Gehen sie zu irgendeinem Anwalt. Warten Sie nicht auf eine Klage. Wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, meint er das ernst. Natürlich freue ich mich, wenn Sie zu mir kommen, aber gehen Sie zu einem Anwalt! In fast allen Fällen kann ein Anwalt wenigstens Zeitaufschub, oft auch einen Vergleich z.B. über Umzugskosten und Auszugsdatum erreichen. Außerdem sind für Vermieter, die ihren Mietern kündigen wollen, viele Formalien zu beachten, die eine Kündigung unwirksam machen können.

• Es gibt im Endeffekt zwei Dinge, für die Sie in fast jedem Fall aus der Wohnung fristlos fliegen. 

• Erstens wenn Sie mehr als zwei Nettokaltmieten im Rückstand sind (Schulden aus Betriebskosten berechtigen nicht zu einer fristlosen Kündigung, ggf. aber zu einer Kündigung  mit Kündigungsfrist). Dies kann durch Zahlungsstockungen oder auch eine falsche Berechnung einer Mietminderung passieren und berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

• Zweitens wenn es zu schweren Beleidigungen, Handgreiflichkeiten oder Beschädigungen des Eigentums gekommen ist. Das ist, glaube ich, selbstverständlich.

- Was aber, wenn der Vermieter leider Recht hat? -

Sofern es um keine Gewalttätigkeiten geht (siehe oben) und die Miete wenigstens ab Kündigung gesichert ist (Jobcenter, Darlehen Jobcenter etc.) besteht die Möglichkeit, dass der zu früh klagende Vermieter wenigstens auf den Kosten einer (leider berechtigten) Räumungsklage sitzen bleibt.

Nach § 93b ZPO hat der zu früh klagende Vermieter die Kosten des leider ansonsten erfolgreichen Räumungsrechtsstreits zu tragen, wenn der Mieter nach Erhalt der Kündigung, aber vor Einreichung der Räumungsklage um die Einräumung einer angemessenen Auszugsfrist gebeten hat. Was eine angemessene Auszugsfrist ist, entscheidet sich nach den örtlichen Begebenheiten, typisch sind aber 3-4 Monate.

Sofern Sie also eine neue Wohnung schnell finden und die Kündigung wirklich berechtigt sein sollte (Sie erinnern sich: Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten...) haben Sie die Möglichkeit, eine solche Auszugsfrist zu erbitten. Wichtig ist nur, dass Sie die Kündigung wirklich haben prüfen lassen und wirklich eh aus der Wohnung wollen und können.

Denn in vielen Fällen übersehen Vermieter die Vorschrift zur verfrühten Räumungsklage und klagen - gerade wenn um eine letzte Auszugsfrist gebeten wird - sofort los. In solchen Fällen würden Sie wenigstens nicht auf den Schulden aus dem Prozess sitzen bleiben.

- Vermietertip -

Falls der Mieter um einen Räumungsaufschub bittet und ein wenigstens hinreichend konkretes Datum nennt, sollten Sie vorsichtig mit der sofortigen Erhebung einer Räumungsklage sein. Denn bei Zahlungsverzug warten Gerichte stets die sogenannte Nachzahlfrist ab, Das ist diejenige Frist, in der der Mieter einen Zahlungsrückstand noch nachzahlen kann, so dass aus der fristlosen Kündigung eine fristgemäße Kündigung wird. Falls in diesen Zeitraum nun tatsächlich ein vorher hinreichend konkret angekündigter Auszug fällt,  bleiben Sie auf den Kosten des Rechtsstreits sitzen.