🚨Bundesgerichtshof klärt Aufklärungspflichten bei Immobilienverkäufen (Urteil vom 15.09.2023, Az. V ZR 77/22)

🏛 Sachverhalt:

🔹 Der Verkäufer veräußert mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex für 1,5 Mio. €.

🔹 Der Käufer erhält Zugriff auf einen virtuellen Datenraum mit Unterlagen zur Immobilie.

🔹 Drei Tage vor Vertragsabschluss stellt der Verkäufer ein wichtiges Protokoll in den Datenraum – ohne gesonderten Hinweis darauf.

🔹 Das Protokoll thematisiert eine mögliche Sonderumlage in Höhe von bis zu 50 Mio. € für die Eigentümer.

🔹 Nach Kenntniserlangung über die Sonderumlage erklärt der Käufer die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und vorsorglich den Rücktritt vom Kaufvertrag.

🔹 Das Landgericht hat die Klage des Käufers abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Käufers zurückgewiesen.

📜 Entscheidung:

🔺 Das Urteil des Berufungsgerichts wurde im Wesentlichen aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

🔺 Die Aufklärungspflichten des Verkäufers sind nicht nur durch die bloße Bereitstellung von Unterlagen im Datenraum erfüllt.

🔺 Die Käufermöglichkeit zur Selbstinformation schließt die Offenbarungspflicht des Verkäufers nicht aus.

🔺 Der Verkäufer kann nicht erwarten, dass der Käufer kurzfristig bereitgestellte Dokumente vor Vertragsschluss sieht, besonders ohne spezifischen Hinweis.

🔍 Praxishinweis:

✅ Neben Immobilienverkäufen kann diese Entscheidung auch für Unternehmenstransaktionen bedeuten, dass der Verkäufer die Due Diligence umfassender vorbereiten muss.

✅ In Kaufverträgen sollte ein Hinweis auf die kaufrelevanten Umstände (insbesondere auch bei anstehenden Sanierungskosten) erfolgen.

✅ Auch sollte ein Datum, ab dem keinen Unterlagen mehr in den Datenraum eingestellt werden, vereinbart werden.