Corona, G-Miete & BGH: Miete 50 % anpassen? Anwalttipps!

Gewerbemieter wie Gastronomie, Fitnessstudios, Friseure, Einzelhändler, Hotels, etc., die von der Corona-Pandemie betroffen sind, sollten nach Ansicht von Dr. Späth & Partner Rechtsanwälten mit Sitz in Berlin und Hamburg prüfen lassen, ob sie, z.B. wegen des aktuellen BGH-Urteils vom 12.01.2022 mit dem AZ. XII ZR 8/21, die Chance haben, wegen der anhaltenden Corona-Pandemie und den staatlichen Maßnahmen dagegen in den nächsten Wochen und Monaten weniger Miete oder auch für die Zeit des Lockdowns ab Frühjahr 2020 weniger Gewerbemiete zu bezahlen, worauf die Kanzlei Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte mbB mit Sitz in Berlin und Hamburg, die bereits zahlreiche von der Corona-Krise betroffene Gewerbemieter vertritt, hinweist. 

Denn der Bundesgerichtshof, BGH hatte nun in seinem aktuellen BGH-Urteil, Az. XII ZR 8/21, entschieden, dass ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in dem Fall einer Schließungsanordnung grundsätzlich in Betracht kommt und hatte die Sache aber zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz, das Oberlandesgericht Dresden, zurück verwiesen.

(Das OLG Dresden als Vorinstanz des vor dem BGH verhandelten Falls war mit Urteil vom 24.02.2021 mit dem Az: 5 U 1782/20 -der Fall, der jetzt vor dem BGH verhandelt wurde- zu dem Ergebnis gekommen, dass die dortige Mieterin eines vom Corona-Lockdown betroffenen Gewerbebetriebs wegen § 313 Abs. 1 BGB nur zur Zahlung von 50 % der verlangten Gewerbemiete verpflichtet sei, nämlich seit dem Zeitraum der dortigen Komplettschließung durch das sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaft). Schon die Dresdner Richter beriefen sich auf eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne von § 313 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach der Vertrag anzupassen sei, die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren. Keine der Parteien habe eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen. Es sei daher angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen. 

Dies hat der BGH in seinem Urteil nun weitgehend bestätigt, allerdings auch ausgeführt, dass die vom OLG Dresden als Berufungsgericht aufgeführten Grundsätze, dass die beklagte Gewerbemieterin für die Zeit der Geschäftsschließung nur die hälftige  Miete schuldet, nicht frei von Rechtsfehlern sei (S. 29 der Urteilsgründe). 

Vielmehr käme es immer auf den jeweiligen Einzelfall an.

Für Gewerbemieter, die von der Corona-Krise betroffen sind und eine Anpassung der Gewerbemiete über den Wegfall der Geschäftsgrundlage erreichen wollen, bedeutet dieses, auch in Anbetracht des BGH-Urteils- nach Ansicht von Dr. Späth & Partner Rechtsanwälten folgendes:

1. Gewerbemieter können für die Zeit im Jahr 2020, der Zeit des Corona-Lockdowns, prüfen lassen, ob noch eine Anpassung der Gewerbemiete über den "Wegfall der Geschäftsgrundlage" in Betracht kommt. Dies ist immer im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.

2. Gewerbemieter, die gegenwärtig mit der Corona-Pandemie und den staatlichen Maßnahmen dagegen zu kämpfen haben, können nach Ansicht von Dr. Späth & Partner auch gegenwärtig prüfen lassen, ob sie sich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen können.

Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass, anders als im vom BGH entschiedenen Fall, gegenwärtig zwar, soweit bekannt, noch keine Total-Lockdowns angeordnet wurden. Allerdings werden auch gegenwärtig hoheitliche Maßnahmen beschlossen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für einen gewissen Zeitraum wie Zugangsbeschränkungen zu Gastronomiebetrieben, Fitnessstudios etc. durch 2 G, 2 G-Plus- Regelungen usw. 

Der BGH selber schreibt in seinem BGH-Urteil: "Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters jedoch auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie WIE (Hervorhebung durch den Autor) einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht diese über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus (S. 25 der Urteilsgründe).

Das könnte nach Ansicht von Dr. Späth & Partner Rechtsanwälten ebenfalls dafür sprechen, nicht nur im Fall eines Total-Lockdowns und daraus folgender kompletter Betriebsschließung einen Wegfall der Geschäftsgrundlage anzunehmen.

Damit besteht nach Ansicht von Dr. Späth & Partner Rechtsanwälten für von der Corona-Krise und staatlichen Maßnahmen dagegen betroffenen Gewerberaummietern auch weiterhin die Chance, mit einer "Störung der Geschäftsgrundlage" im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB zu argumentieren, und damit auch weiterhin eine Reduzierung der Gewerberaummiete zu erzielen, denn zahlreiche Gewerbebetriebe wie Gastronomiebetriebe, Fitnessstudios, Einzelhändler, Hotels, Friseure, etc. haben auch in der gegenwärtigen Corona-Situation durch staatliche Maßnahmen mit erheblichen Umsatzeinbußen von oftmals 50 % zu kämpfen.

Dabei sind jedoch immer die Umstände des Einzelfalls zu überprüfen wie z.B. die durch die Corona-Pandemie und die staatlichen  Maßnahmen dagegen verursachten Umsatzausfälle, aber auch weitere Umstände, wie z.B. von der Gewerbemieterin erhaltene staatlich erhaltene Hilfen (der BGH hatte im entschiedenen Fall moniert, dass die beklagte Gewerbemieterin zwar behauptet hätte, keine staatlichen Hilfen erhalten zu haben, dies aber von der Klägerin bestritten worden sei (S. 30 der Urteilsgründe).

Gewerbemietern, die eine Anpassung der Gewerbemiete über den Wegfall der Geschäftsgrundlage erreichen wollen, könnte dabei aber zugute kommen, dass sie zwar oftmals noch -geringere- Umsätze machen, aber teilweise gegenwärtig überhaupt keine oder nur geringere staatlichen Hilfen erhalten, die "gegengerechnet" werden müssten. Hier sind immer die Umstände im jeweiligen Einzelfall zu überprüfen, um zu einer sachgerechten Lösung zu kommen.

Gewerbemieter, die von Umsatzeinbußen durch die Corona-Pandemie und den dagegen ergriffenen  staatlichen Maßnahmen betroffen sind, können nach Ansicht von Dr. Späth & Partner prüfen lassen, ob sie eine Anpassung der Gewerbemiete über den "Wegfall der Geschäftsgrundlage" erreichen können. Rechtsschutzversicherte Gewerbemieter seien dabei darauf hingewiesen, dass Rechtsschutzversicherungen oftmals Kostenschutz für ein außergerichtliches und gerichtliches Verfahren erteilen und Kanzleien wie Dr. Späth & Partner stellen auch gerne eine kostenlose Anfrage bei der Rechtsschutzversicherung des jeweiligen Gewerbemieters.

Von der Corona-Pandemie und den staatlichen Maßnahmen dagegen betroffene Gewerbemieter, die von Umsatzeinbußen betroffen sind und eine Reduzierung der Gewerbemiete erreichen wollen, können sich gerne an Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte wenden, die seit dem Jahr 2002, und somit seit über 19 Jahren, schwerpunktmäßig im Wirtschafts- und Verbraucherrecht tätig sind.