Corona & Gewerbemiete: BGH! Miet-Minderung prüfen! Anwaltsinfo!

Gewerbemieter, die von der Corona-Pandemie betroffen sind, sollten nach Ansicht von Dr. Späth & Partner Rechtsanwälten mit Sitz in Berlin und Hamburg prüfen lassen, ob sie die Chance haben, wegen der anhaltenden Corona-Pandemie weniger Miete zu bezahlen, denn ein aktuelles Verfahren, das vor dem BGH unter dem Az. XII ZR 8/21 geführt wird, könnte Gewerbemietern Mut machen, denn es deutet sich an, dass der BGH in dem Urteil, das voraussichtlich am 12.01.2022 gesprochen werden soll, zu dem Ergebnis kommen wird, dass der dortige Gewerbemieter weniger Miete durch pandemiebedingte Schließungen zahlen muss, aber immer die Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu berücksichtigen sind. 

Durch die inzwischen Ende 2021 weiter verlängerten Corona-Einschränkungsmaßnahmen (wenn auch nicht Lockdowns) hat sich die wirtschaftliche Situation bei vielen Gewerbetreibenden wie Einzelhandelsbetrieben, Hotels, Gastronomiebetrieben, Fitnessstudios etc. inzwischen aufgrund weiter ausbleibender Einnahmen wieder deutlich verschärft, weil Kunden wieder verstärkt ausblieben, die Ausgaben wie Gewerbemiete aber weiter laufen.

Dabei besteht für Gewerberaummieter nun erstmalig die Chance, mit einer "Störung der Geschäftsgrundlage" im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB zu argumentieren, sofern sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert hat.

So war das OLG Dresden in einem noch nicht rechtskräftigen Urteil des OLG Dresden vom 24.02.2021 mit dem Az: 5 U 1782/20 (der Fall, der jetzt vor dem BGH verhandelt wird) zu dem Ergebnis gekommen, dass die dortige Mieterin eines vom Corona-Lockdown betroffenen Gewerbebetriebs wegen § 313 Abs. 1 BGB nur zur Zahlung von 50 % der verlangten Gewerbemiete verpflichtet ist, nämlich seit dem Zeitraum der dortigen Komplettschließung durch das sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaft.

Ein Textilgeschäft einer großen Einzelhandelskette im sächsischen Erzgebirge war im ersten Lockdown aufgrund von Allgemeinverfügungen des Landes geschlossen worden. Die Miete für April 2020 zahlte die Textilkette nicht. Der Vermieter klagte und gewann in erster Instanz. Auf die Berufung hin hob das OLG Dresden dieses Urteil auf (Urt. v. 2.4.2021, Az. 5 U 1782/20). Es sei, so die Dresdner Richter, eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage des Mietvertrages im Sinne von § 313 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingetreten. Der Vertrag sei anzupassen, die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren. Keine der Parteien habe eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen. Es sei daher angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Zur juristischen Bewältigung solcher schwerwiegenden Veränderungen wurde das Rechtsinstitut der Störung der Geschäftsgrundlage entwickelt, welches im Rahmen der Schuldrechtsreform im Jahr 2002 in das BGB einfügt wurde.

Das „letzte Wort“ wird daher in dem Fall, der auch für zahlreiche weitere Gewerbemietfälle wegweisend sein könnte, der Bundesgerichtshof (BGH) als Revisionsinstanz sprechen müssen und letztendlich eine entgültige Entscheidung treffen müssen, ob und unter welchen Voraussetzungen Gewerbemieter ihre Gewerbemiete reduzieren können und um wie viel Prozent im jeweiligen Einzelfall. Hier deutet sich vor dem BGH nun mit dem Az. XII ZR 8/21 in dem Fall eine gewerbemieterfreundliche Entscheidung an, allerdings deutet der BGH an, dass immer die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden müssen.

So könnte z.B. geprüft werden müssen, ob z.B. staatliche Hilfen zur Überbrückung der Corona-Krisen ausbezahlt wurden und diese z.B. auch zur Zahlung der Miete verwendet werden konnten.

Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte mbB vertreten bereits zahlreiche Gewerbemieter, die eine Reduzierung der Gewerbemiete aufgrund der Corona-Pandemie erreichen wollen und Gewerbemieter seien darauf hingewiesen, dass Rechtsschutzversicherungen oftmals Kostenschutz für ein außergerichtliches und gerichtliches Verfahren erteilen. Kanzleien wie Dr. Späth & Partner stellen auch gerne eine kostenlose Anfrage bei der Rechtsschutzversicherung des Gewerbemieters.

Von der Corona-Pandemie betroffene Gewerbemieter, die eine Reduzierung der Gewerbemiete erreichen wollen, können sich gerne an Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte wenden, die seit dem Jahr 2002, und somit seit über 19 Jahren, schwerpunktmäßig im Wirtschafts- und Verbraucherrecht tätig sind.