Der im italienischen Vorvertrag bei Immobilienkauf vereinbarte zu zahlende Betrag ist kein Akonto !

Normalerweise wird der Kauf einer Immobilie in Italien in zwei Schritten durchgeführt:

Üblich ist es, vor Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages (rogito), der bei einem Notar abgeschlossen wird, einen Vorvertrag (preliminare) abzuschließen. Das hat vor allem den Zweck den tatsächlichen Wunsch der Vertragsparteien die Liegenschaft zu verkaufen bzw. zu erwerben zu unterstreichen und zum anderen wird den Parteien die Zeit eingeräumt bis zum Kaufvertragsabschluss die nötigen Unterlagen, wie z. B. einen Energieausweis, Widmungsbestaetigungen etc. zu beschaffen. Auch wird oft den Käufern die Möglichkeit eingeräumt die Liegenschaft schon ab dem Abschluss des Vorvertrages zu benutzen, wenn noch rechtliche Sanierungen oder die Abwicklung einer Verlassenschaft durchgeführt werden müssen, die noch einige Zeit in Anspruch nehmen.

Der Vorvertrag enthält den Grund, warum er abgeschlossen wird, die wichtigsten Kaufvertragsbestimmungen und ein Datum bis wann der eigentliche Kaufvertrag abgeschlossen werden soll.

Dieser Vertrag muss nicht von einem Notar verfasst werden, außer es wird eine Eintragung in den Grundkataster gewünscht um den beabsichtigten Verkauf der Liegenschaft ersichtlich zu machen. Diese Vorgangsweise ist bei langen Zeitspannen zwischen dem Abschluss des Vorvertrages und dem des Hauptvertrages oder auch bei Fluss großer Geldbeträge schon bei Vorvertragsabschluss empfehlenswert.

Normalerweise wird bei Vorvertragsabschluss die Bezahlung eines Betrages von 10 % (Richtwert; es kann auch ein höherer Betrag vereinbart werden) des Kaufpreises vereinbart, der wie gesagt dazu dient die Absicht des Vertragsabschlusses von beiden Seiten zu bekräftigen. Konkret: Überlegt sich der Käufer bis Kaufvertragsabschluss ohne gerechtfertigter Begründung vom Vertrag zurückzutreten, verfällt dieser Betrag – umgekehrt kann der Käufer bei ungerechtfertigtem Vertragsrücktritt seitens des Verkäufers den doppelten Betrag von diesem zurückverlangen.

Natürlich wird dieser Betrag bei Vertragsabschluss auf den Kaufpreis angerechnet, erfüllt also in diesem Sinn die Funktion eines Akontos, er kann jedoch, wie oben erwähnt, bei ungerechtfertigtem Rücktritt seitens des Käufers im Gegensatz zum Akonto nicht zurückverlangt werden.

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Avv. & RA (oesterr.) Dr. Ulrike Christine Walter