Der Immobilienkaufvertrag aus rechtlicher Perspektive

Der Immobilienkaufvertrag ist zweifellos einer der bekanntesten Verträge, der in der Regel vor einem Notar abgeschlossen wird. Egal, ob es um den Erwerb eines Eigenheims oder eine gewerbliche Immobilieninvestition geht, die Grundprinzipien sind in beiden Fällen weitgehend identisch. Obwohl der Notar in dieser Transaktion eine wichtige Rolle spielt und spezifische Aufgaben gegenüber Verkäufer und Käufer hat, gibt es dennoch entscheidende Gestaltungsoptionen, bei denen die Parteien achtsam und rechtlich informiert sein sollten. Es ist in dieser Hinsicht zu beachten, dass der Notar unparteiisch ist und nicht die jeweiligen persönlichen Interessen der beteiligten Parteien vertritt.

Die Struktur eines Immobilienkaufvertrags

Der Immobilienkaufvertrag bezieht sich stets auf den Erwerb von Grundstücken oder Wohnungseigentum. Tatsächlich wird nicht das Gebäude selbst erworben, sondern vielmehr das Land, auf dem das Gebäude steht. Dieser Prozess umfasst eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks und die eigentliche Übertragung, die durch eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer sowie die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch erfolgt, bekannt als "Auflassung".

In der Praxis werden die schuldrechtliche Verpflichtung und die Einigung der Parteien in einem Dokument, dem "Grundstückskaufvertrag", zusammengefasst. Dieser Vertrag unterliegt sowohl den Vorschriften des Kaufrechts, wie der Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises und der Haftung für Mängel, als auch den Bestimmungen des Grundstücksrechts, insbesondere hinsichtlich Formvorschriften.

Wichtige Aspekte des Immobilienkaufs

Vertragsparteien:

Es ist nicht immer der Fall, dass der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Verkäufer das Grundstück gerade erst geerbt hat. Wenn der Verkäufer verheiratet ist, muss der jeweilige Güterstand berücksichtigt werden, und gegebenenfalls muss die Zustimmung des Ehegatten eingeholt werden. Der Erwerb oder Verkauf durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder in Fällen von Minderjährigen oder unter Betreuung stehenden Personen macht eine Prüfung der Vertretungsmacht der handelnden Personen erforderlich.

Kaufgegenstand:

Es ist entscheidend, dass das Grundstück oder die Grundstücke im Kaufvertrag so genau wie möglich anhand der jeweiligen Flurstücke beschrieben werden. Dies kann kompliziert sein, beispielsweise wenn es sich um eine noch zu vermessende Teilfläche handelt, die lediglich durch einen Lageplan und eine detaillierte Beschreibung identifiziert werden kann. 

Neben dem Grundstück werden auch wesentliche Bestandteile und Zubehör, wie Gebäude und je nach den Umständen auch bestimmte Möbel und Maschinen, mitverkauft. Unter bestimmten steuerlichen Bedingungen kann ein Teil des Gesamtkaufpreises auf das mitverkaufte Zubehör verteilt werden, was zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen kann.

Kaufpreis:

Der Kaufpreis für eine Immobilie wird in der Regel durch Überweisung des vereinbarten Geldbetrages gezahlt. Er muss entweder als fester Betrag oder als bestimmbarer Betrag, beispielsweise durch Angabe eines Quadratmeterpreises bei noch zu vermessenden Flächen, festgelegt werden. Die Vereinbarung von Teilzahlungen ist möglich und bei Bauträgerverträgen üblich. In einigen Fällen kann die Kaufpreiszahlung über ein sogenanntes Notaranderkonto (Treuhandkonto) abgewickelt werden, was jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden ist und in den meisten Fällen auch nicht erforderlich ist.

Fälligkeit, Übergabe und Besitzübergang:

Es gibt zahlreiche vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten, um entweder den Käufer oder den Verkäufer einer Immobilie abzusichern. Es kann beispielsweise eine Auflassungsvormerkung vereinbart werden, oder dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn erforderliche Genehmigungen vorliegen oder bestimmte Belastungen gelöscht wurden. Der Verkäufer hat in der Regel ein Interesse daran, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst erfolgt, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. Dieser Bereich umfasst auch vertragliche Rücktrittsrechte und Vereinbarungen zum Übergang von Besitz und Nutzungen.

Belastungen und öffentliche Lasten:

Wenn Belastungen wie Grundschulden oder Rechte Dritter im Grundbuch eingetragen sind, muss das Schicksal dieser Rechte im Immobilienkaufvertrag geregelt werden. Dies kann die Übernahme oder Löschung einschließen. Eine genaue Regelung im Grundstückskaufvertrag ist notwendig und erfordert die Prüfung der zugrunde liegenden Vereinbarungen, wie beispielsweise des Immobilienkreditvertrags bei Grundschulden. Die Klärung, welche Vertragspartei welche Erschließungskosten für eine verkaufte Immobilie trägt, ist ebenfalls von großer Bedeutung.

Mängel (Sachmängel, Rechtsmängel):

Die Regelung der Haftung für Sach- und Rechtsmängel ist von großer Bedeutung. Sachmängel betreffen beispielsweise die Größe der Immobilie, Schäden wie Hausschwamm oder aufsteigende Feuchtigkeit, das Fehlen einer Baugenehmigung oder bei vermieteten Objekten auch geringere Mieteinnahmen. Rechtsmängel treten auf, wenn Rechte Dritter den uneingeschränkten Gebrauch durch den Käufer behindern, beispielsweise wenn der Verkäufer verheimlicht, dass das Haus oder die Wohnung vermietet ist. Die gesetzlichen Rechte des Käufers, wie Rücktritt, Minderung und Schadensersatz, können außerdem vertraglich angepasst werden.

Sonstiges:

Neben den oben genannten Hauptpunkten im Immobilienkaufvertrag gibt es zahlreiche weitere wirtschaftlich bedeutende Dinge, die geregelt werden sollten. Dazu gehören die Verteilung der Grunderwerbsteuer und der Notar- sowie Grundbuchkosten. Ein weiteres praktisch relevantes Thema sind sogenannte "Maklerklauseln", die mit Vorsicht zu genießen sind, da sie die Notargebühren erhöhen und bei bestimmter Ausgestaltung den Schuldner der Maklerprovision benachteiligen können.

Kauf und Verkauf von Immobilien im Gesellschaftsvermögen

Es ist auch möglich, Immobilienvermögen ohne Notar und Grundbuchkosten zu übertragen, wenn die Grundstücke zum Vermögen einer Personengesellschaft gehören und die Gesellschaft selbst oder Anteile an der Gesellschaft übertragen werden, was als "Immobilien Share Deal" bekannt ist.

Anwaltliche Beratung beim Immobilienkauf

Im Idealfall sollten sowohl Verkäufer als auch Käufer der Immobilie rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen. Der beratende Rechtsanwalt sollte in der Lage sein, die Interessen der beteiligten Parteien gegenüber Käufer, Verkäufer, Notar und gegebenenfalls auch Maklern angemessen zu vertreten. Dies erfordert ein Verständnis für die Besonderheiten verschiedener Arten von Immobilienkäufen, wie Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke oder vermietete Gewerbeimmobilien, um mögliche Verluste zu vermeiden.

Benötigen Sie rechtliche Beratung im Zusammenhang mit einem Immobilienkaufvertrag, stehen Ihnen die Anwälte von ROSE & PARTNER, insbesondere unsere Spezialisten für Immobilienrecht, grundsätzlich gerne zur Verfügung. Weitere Informationen dazu finden Sie auf unserer Webseite: https://www.rosepartner.de/immobilienkaufvertrag-pruefung-entwurf.html