Maklerprovision in M&A-Geschäften: Vermeidung von Provisionsstreitigkeiten

Der Deal ist durch, die Maklerprovision aber trotzdem nicht verdient

Makler sind in vielen Wirtschaftsbereichen tätig. Nicht nur Immobilien werden gemakelt, sondern auch Unternehmen. Bei Unternehmensverkäufen spricht man dann oft auch von sogenannten M&A Beratern. Auch im M&A Geschäft kann es im Nachgang zur Transaktion zu unerfreulichen Provisionsstreitigkeiten kommen. Es lohnt sich, einen Blick auf mögliche Provisionshindernisse zu werfen.

Der Klassiker: keine Widerrufsbelehrung

Natürlich muss auch der M&A Berater eine Privatperson, die Ihre Geschäftsanteile verkauft, über deren Verbraucherrechte belehren. Dies muss dann geschehen, wenn der Vertrag betreffend die M&A Beratung online oder - ein Fall aus der Praxis: in der Deutsche Bahn Lounge - abgeschlossen wird. Belehrt der Makler den Kunden nicht oder nicht ausreichend über dessen Verbraucherrechte, steht dem Kunden auch noch über ein Jahr nach Vertragsschluss ein gesetzliches Widerrufsrecht zu. Der Kunde kann sich dadurch vollständig von der Provisionspflicht lösen. In der Praxis wird dies oft übersehen.

Keine wirtschaftliche Identität

Vorsicht gilt auch, wenn die vom M&A Berater angepriesene Transaktion am Ende wirtschaftlich deutlich anders gestaltet ist. Hier bietet die Rechtsprechung zu Immobilienmaklern reichhaltiges Anschauungsmaterial.

Es besteht kein Zahlungsanspruch, wenn es an der sogenannten wirtschaftlichen Identität zwischen dem gemakelten und dem letztlich abgeschlossenen Geschäft mangelt. Der Makler hat nach dem Gesetz nur dann einen Zahlungsanspruch, wenn sich gerade das durch ihn eingefädelte Geschäft realisiert. Folglich kommt es entscheidend darauf an, was genau die Parteien des Maklervertrags vereinbart haben. Es mangelt an der maklerrechtlich erforderlichen Gleichwertigkeit zwischen angestrebtem und zustande gekommenem Kaufvertrag, wenn der Kunde ein Grundstück tatsächlich nur zu einem deutlich teureren Preis erwerben kann und tatsächlich erwirbt. Bei wirtschaftlicher Betrachtung erreicht er dann nicht annähernd das Ziel, das er, wie der Makler weiß, ins Auge gefasst und für den Fall der Erreichung zu honorieren versprochen hat.

Die Rechtsprechung, soweit kann man es verallgemeinern, befasst sich ab etwa 15 % Kaufpreisdifferenz zwischen angepriesenem und tatsächlich abgeschlossenem Geschäft mit dem Argument der fehlenden wirtschaftlichen Identität. Auch können Transaktionen, die inhaltlich einen ganz anderen Charakter als die beworbene Transaktion haben (zum Beispiel: anstelle Kaufs nur Wohnungsrecht; anstelle Kauf der gesamten Immobilie nur Kauf eines Teils; anstelle lebenslangem Gewerbemietvertrag nur fünfjährige Vertragslaufzeit) für fehlende wirtschaftliche Identität sprechen.

Diese Wertungen lassen sich auch für die Beurteilung von Provisionsansprüchen von M&A Beratern nutzen. Ein dynamischer Transaktionsprozess kann am Ende ein deutlich anderes Ergebnis mit sich bringen, als von dem Makler „versprochen“. So ist es denkbar, dass anstelle eines Unternehmensverkaufs nur ein Teilbetrieb ausgegliedert und verkauft wird.

Wie verhindert man den Streit?

Der Makler sollte seine Hausaufgaben machen und ein ordentliches Vertragsset aufsetzen. Dabei sollte er bei Small Cap Transaktionen unbedingt die Besonderheiten des Verbraucherschutzrechts einhalten. Weiter ist es ratsam, dass der Makler den Auftragsgegenstand möglichst weit fasst, also insbesondere nicht etwaige zu erzielende Kaufpreise in Aussicht stellt.

Benötigen Sie rechtliche Beratung im Zusammenhang mit einer Maklerprovision, stehen Ihnen die Anwälte von ROSE & PARTNER, insbesondere unsere Spezialisten für Immobilienrecht, grundsätzlich gerne zur Verfügung. Weitere Informationen dazu finden Sie auf unserer Webseite: https://www.rosepartner.de/rechtsberatung/immobilienrecht/maklerrecht/maklerprovision-kanzlei-fuer-maklerrecht-rp.html