Der versteckte Mangel oder Mythen des Baurechts

Als Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht bekommt man regelmäßig eine Reihe von Irrtümern zu hören:

Die regelmäßige Verjährung von Baumängeln beträgt 5 Jahre. Ist diese Zeit um, erhält man die Antwort, dass es sich ja um einen „versteckten Mangel“ handele.

Grundsätzlich gilt, dass der Bauherr Mängelrechte verliert, wenn er die vorbehaltlose Abnahme erklärt, obwohl der die Mängel erkannt hat, § 640 II BGB. Mit anderen Worten: Ist ein Mangel nicht versteckt, kann ein Bauherr leicht seine Mängelrechte verloren haben. Dieser „versteckte Mangel“ findet im Übrigen beim Handelsrecht Anwendung, oder beim arglistigen Verschweigen von Mängeln, was insbesondere beim Kauf von Immobilien eine Rolle spielen kann.

Wird dieses dann erklärt, erfolgt oft die Antwort, dass die Mängel aber gerügt worden seien. Solche Mängelrügen, ob schriftlich oder mündlich, hindern beim BGB-Werkvertrag keine Verjährung!

Schließlich hilft gegen alles das „Organisationsverschulden“. Wenn alles tatsächlich verjährt wäre, die Argumente der versteckten Mängel oder der Mängelrügen nicht weiterhelfen, hat der Bauherr im Internet etwas über Organisationsverschulden gefunden.

Das könnte tatsächlich weiterhelfen, jedenfalls theoretisch:

Praktisch ist es so, dass nicht jeder Mangel auf ein Organisationsverschulden hinweist. Das Organisationsverschulden ist ein Konstrukt, welches gerade bei Bauträgern in Betracht kommt, wo eine arbeitsteilige Organisation und Ausführung zum Tragen kommt. Unterlässt der Bauträger dort eine Überwachung, sollte er ggfs. länger haften. Die Hürden hierfür sind als Ausnahme zu den Verjährungsregeln recht hoch.

Die Schwere eines Baumangels lässt grundsätzlich nicht den Rückschluss auf eine derart schwere Verletzung der Obliegenheit zu, eine arbeitsteilige Bauüberwachung richtig zu organisieren. (BGH, 27.11.2008)

Auch bei der Architektenhaftung kann es eine lange Haftung geben: So muss der Architekt dem Auftraggeber bei der Abnahme offenbaren, wenn er Teile der Ausführung des Bauwerks bewusst vertragswidrig nicht überwacht hat. Unterlässt er dies, so hat er einen Mangel seines Werks arglistig verschwiegen. Unerheblich ist, ob er darauf vertraut, dass der Unternehmer mangelfrei gearbeitet hat. (BGH, 05.08.2010) Führt der Architekt die Bauaufsicht selbst durch, lässt das Übersehen gravierender oder augenfälliger Mängel zwar auf Fehler bei der Bauaufsicht schließen, nicht aber darauf, dass sich der Architekt arglistig der Wahrnehmung verschlossen hätte. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Architekt die Bauaufsicht überhaupt wahrgenommen hat. (OLG Düsseldorf, 13.02.2007)

Joachim Germer
Rechtsanwalt u. Fachanwalt f. Bau - u. Architektenrecht