Die Familiengesellschaft bei der Übertragung von Immobilien

Die Familiengesellschaft bei der Übertragung von Immobilien

Im Rahmen von Erbfolgegestaltungen stellen Immobilien zukünftige Erblasser vor Herausforderungen. Der Wert von Immobilien ist konstant hoch - meist sind die Objekte jedoch nicht vergleichbar. Somit stellt sich für die späteren Erblasser die Frage der gerechten Verteilung unter den potentiellen Erben. In bestimmten Fällen bietet sich die rechtzeitige Gründung einer Familiengesellschaft an. Im Folgenden stellen wir die grundsätzliche Behandlung von Immobilien durch das Erbschaftsteuergesetz dar. Nachfolgend skizzieren wir die Vorteile einer Familiengesellschaft.

• Erb- und schenkungsteuerliche Situation

Zunächst ist der Wert der Immobilien zu ermitteln um die Steuerbelastung berechnen zu können.

Bewertung

Für die Zwecke der Schenkung- und Erbschaftsteuer werden Immobilien nach dem Bewertungsgesetz bewertet, § 12 Abs. 3 BewG. Abhängig von der Grundstücksart werden Immobilien im Vergleichswert-, im Sachwert-, oder im Ertragswertverfahren bewertet. Grundstücke werden nach dem Bodenrichtwert bewertet. Ausgehend von dem mittels Bewertungsgesetz ermittelten Wert werden Immobilien steuerlich folgendermaßen privilegiert:

Erbschaftsteuerliche Privilegierungen

Immobilien sind an grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen schenkungs- und erbschaftsteuerlich privilegiert:

-              § 13 Nr. 4a- 4c ErbStG (Familienheim)

Das Familienheim ist unter bestimmten Bedingungen steuerfrei auf den Ehepartner bzw. Kinder zu übertragen

-              § 13 d ErbStG

Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sind zu 10 % steuerbefreit. Allerdings sind Verbindlichkeiten in dem Zusammenhang auch nur zu 90% zum Abzug zu bringen. Die weitere Vermietung ist keine Voraussetzungen um die Steuerprivilegierung zu erlangen.

-              § 13 a IV Nr. 1 d) ErbStG

Vermietungstätigkeiten im großen Stil (um 300 Einheiten) sind kein schädliches Verwaltungsvermögen und somit privilegiert im Sinne des § 13 a ErbStG (Steuerbefreiung zu mindestens 85%).

Bei Immobilienvermögen bietet sich die Gründung einer Familiengesellschaft an, um das Vermögen langfristig zu schützen und stufenweise übertragen zu können.

• Immobilien Familiengesellschaft

Die Vorteile einer Familiengesellschaft im Überblick:

• Die Gründung einer Familiengesellschaft ermöglicht grundsätzlich eine gerechte Verteilung: Immobilien sind nur sehr begrenzt bis gar nicht vergleichbar. Werden die Immobilien in eine Gesellschaft eingebracht, werden Anteile übertragen und vererbt. Etwaige Wertsteigerungen oder Wertminderung gehen nicht zu Lasten einzelner.
• Eltern können sich die Geschäftsführung zunächst vorbehalten, bis die Kinder alt genug sind, um an die Verwaltung herangeführt zu werden.
• Die Gestaltung ist hinreichend flexibel, über die Nießbrauchbestellung kann die Steuerbefreiung zunächst reduziert werden. Wenn es die wirtschaftliche Situation einzelner erfordert, kann die Gewinnverteilung disquotal erfolgen.
• Das Vermögen ist langfristig geschützt, Einzelne können nicht unbeschränkt verfügen

Zusammenfassend bietet die Familiengesellschaft durch die Trennung von Vermögen, Verwaltung und Ergebniszurechnung vielseitige Möglichkeiten. Als geeignete Gesellschaftsform kommen grundsätzlich alle Rechtsformen in Fragen. Abzuwägen ist der Gründungsaufwand, die Buchführungs- und Publizitätspflichten, die Haftungsregelungen, Vertretung der Gesellschaft, Einbindung der Kinder und die Ausstiegs- und Kündigungsmöglichkeiten. Abhängig von dem Wert der eingebrachten Immobilien bietet sich eine schrittweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen an.

#LFR Wirtschaftsanwälte

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