Die Kündigung im Baurecht

Was hierbei zu beachten ist!

Nicht selten ergibt sich die Situation, dass der Auftraggeber die Bauausführung einfach verschiebt. Das ist Gegenstand des 1. Falles. Der Auftragnehmer kann seine vertraglich vereinbarten Bauleistungen dann nicht ausführen. Manchmal dauert die Verschiebung einige Monate oder sogar Jahre. Dann fragt sich, wie der Auftragnehmer mit welchen Folgen reagieren kann. Das soll anhand einer Entscheidung des OLG Brandenburgs vom 22. Dezember 2015 aufgezeigt werden. Ein Bauunternehmer und ein Verbraucher schließen im Jahre 2006 einen Vertrag über die Herstellung eines Wohnhauses zu einem Pauschalpreis von 200.000,00 €. Die VOB/B ist zwischen den Parteien wirksam vereinbart. Der Auftragnehmer soll Planungs- und Bauleistungen erbringen. Kurz vor Einreichung des Bauantrags teilt der Verbraucher als Bauherr mit, dass der Bauantrag wie geplant eingereicht werden soll, jedoch die Bauausführung um zwei Jahre verschoben werden soll und im Frühjahr 2008 nochmals besprochen werden soll. Der Bauherr kommt seiner Mitwirkungspflicht nach den 2 Jahren nicht nach und stellt das Baugrundstück nicht zur Verfügung. Der Auftragnehmer geht hin und setzt dem Bauherrn eine Frist zur Bereitstellung des Baugrundstücks sowie zur Zahlung der Bauantragsgebühren und droht die Kündigung an. Nach fruchtlosem Fristablauf spricht der Auftragnehmer die Kündigung aus. Mit seiner Klage verlangt er 15.000,00 € Vergütung für erbrachte Bauleistung und rund 10.000,00 € für entgangenen Gewinn.

Das OLG Brandenburg entscheidet, dass die Erklärung des Verbrauchers hinsichtlich der Verschiebung der Bauzeit keine Vertragsbeendigung nach § 8 Abs. 1 VOB/B darstellt. Dies wäre für den Auftragnehmer positiver, da der Auftragnehmer dann den vollen Vergütungsanspruch abzüglich ersparter Aufwendungen geltend machen kann. Das OLG urteilt, dass der Vertrag durch die Kündigung des Auftragnehmers nach § 9 Abs. 1 VOB/B beendet wurde. Die erbrachten Planungsleistungen kann der Auftragnehmer in Höhe von 15.000,00 € abrechnen. Den entgangenen Gewinn kann er dagegen nicht abrechnen, da § 9 Abs. 3 VOB/B nur die bis zur Kündigung entstandenen Verzögerungskosten abdeckt. Hier muss der Auftragnehmer darlegen, dass er Anspruch auf eine angemessene Entschädigung nach § 642 BGB wegen der entstandenen Verzögerung hat und einen Schaden durch die Verzögerung darlegen. Das wird meistens nicht gelingen. Entgangenen Gewinn kann der Auftragnehmer nicht verlangen, was viele jedoch meinen. So entsteht eine unterschiedliche rechtliche Behandlung bei einer Kündigung durch den Auftraggeber im Gegensatz zu einer vom Unternehmer aufgrund unterlassener Mitwirkung des Auftraggebers ausgesprochenen Kündigung, obwohl in beiden Fällen der Auftraggeber die Vertragsdurchführung vereitelt.

Der 2. Fall beschäftigt sich mit der Kündigung des Werkvertrages seitens des Auftraggebers. Hier geht es um eine Kündigung des Auftraggebers wegen der Geltendmachung eines Nachtrags durch den Auftragnehmer. Das OLG München hat mit Urteil vom 17. September 2013 entschieden, dass die Geltendmachung eines Nachtrags wegen geänderter und zusätzlicher Leistungen den Auftraggeber nicht dazu berechtigt, den Bauvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Das meinen viele Auftraggeber, jedoch ist dies rechtlich falsch. Ein Auftragnehmer wird mit der Planung und Errichtung eines Wohnhauses zu einem Pauschalfestpreis von 430.000,00 € beauftragt. Dem Bauvertrag liegt eine Baubeschreibung zugrunde. Nach Erstellung der Werkplanung in Abstimmung mit dem Auftraggeber kommt es zu einer Preissteigerung von 45.000,00 €. Hierüber erstellt der Auftragnehmer ein Bemusterungsprotokoll und fordert den Auftraggeber auf, dieses Protokoll zu unterzeichnen. Der Auftraggeber geht hin und erklärt die Anfechtung des Bauvertrags wegen arglistiger Täuschung als auch die Kündigung aus wichtigem Grund. Der Auftraggeber verlangt Vergütung sowohl für erbrachte als auch für nicht erbrachte Leistung in Höhe von 66.000,00 €.

Das OLG spricht dem Auftragnehmer wie die Vorinstanz den Betrag von 66.000,00 € zu. Es urteilt, dass mangels arglistiger Täuschung keine Anfechtung in Betracht kommt, da die Baupreiserhöhung auf die Wünsche des Auftraggebers zurückgeht.

Das Bemusterungsprotokoll stellt im Rechtssinne einen Antrag des Auftragnehmers auf Abschluss eines Änderungsvertrages dar. Dieses Angebot konnte der Auftraggeber entweder annehmen oder ablehnen oder nochmals seine Bemusterungswünsche ändern. Das Gericht entscheidet, dass dem Auftragnehmer nach der Kündigung, die als sog. freie Kündigung zu qualifizieren ist, der volle Vergütungsanspruch zusteht. Sowohl die VOB/B (§ 8 Abs. 1 VOB/B) als auch das BGB (§ 649 BGB) sehen die gleichen Rechtfolgen bei freier Kündigung, also ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes vor. Deshalb ist es bei freier Kündigung nicht entscheidend, ob die VOB/B oder das BGB vereinbart ist.

Der 3. Fall beschäftigt sich mit der Kündigung seitens des Auftraggebers. Der Auftragnehmer verlangt Zahlung restlichen Werklohns aus Stahlbauarbeiten. Zwischen den Parteien ist die VOB/B vereinbart. Zuvor hatte der Auftragnehmer eine Abschlagsrechnung gestellt, die vom Auftraggeber überwiegend, aber nicht vollständig ausgeglichen wurde. Eine Nachfristsetzung zur Zahlung ist durch den Auftragnehmer nicht erfolgt. Stattdessen stellt der Auftragnehmer seine Leistungen unter Hinweis auf die fehlende Zahlung einfach ein. Dadurch drohte die Überschreitung der vertraglich vereinbarten Fertigstellungsfrist. Der Auftraggeber geht seinerseits hin und kündigt dem Auftragnehmer den Bauvertrag. Dann beauftragt er einen Drittunternehmer mit der Fertigstellung und macht die Mehrkosten gegenüber dem Auftragnehmer geltend.

Der Auftragnehmer klagt seine Vergütung ein und der Auftraggeber rechnet seine Mehrkosten dagegen. Der Fall lag dem OLG Karlsruhe unter dem 28. Mai 2014 zur Entscheidung vor. Das OLG Karlsruhe versagt dem Auftragnehmer das Recht, die Arbeiten gemäß § 16. Abs. 5 VOB/B einzustellen, da es an einer Nachfristsetzung fehlt. Eine solche Fristsetzung ist Voraussetzung, um die weiteren Arbeiten einstellen zu können. Weiter geht das OLG Karlsruhe hin und sieht in der Weigerung der Fortsetzung der Arbeiten, eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung, die zudem noch zur Überschreitung der Fertigstellungsfrist führte, so dass bei dieser Sachlage der Auftraggeber berechtigt war, ohne weitere Fristsetzung sofort die Kündigung aus wichtigem Grund auszusprechen. Deshalb muss sich der Auftragnehmer die Mehrkosten gegenrechnen lassen. Es ist vorstellbar, dass von dem Vergütungsanspruch des Auftragnehmers bei dieser Sachlage nicht mehr viel übrig bleiben dürfte. Deshalb ist es geboten, nicht einfach die Arbeiten einzustellen, sondern immer nur nach Ablauf der Nachfrist. Vorher ist das Risiko viel zu hoch, dass der Auftraggeber hingeht und den Bauvertrag aus wichtigem Grund wegen Leistungsverweigerung kündigt.

Carsten Seeger