Die mit dem Erwerb von Immobilien verbundenen Risiken - Teil II.

Kauf eines Familienhaus oder einer Wohnung

 Grundsätzlich kann festgestellt werden, dass über das Katasterportal gleiche Informationen über das zu verkaufende Familienhaus oder die zu verkaufende Wohnung (nachfolgend als "Liegenschaft" genannt) gewonnen werden können, wie in Bezug auf die Grundstücke oben beschrieben ist.   

 Wenn Sie eine Wohnung in Besitz erwerben möchten, sollten Sie sich u.a. informieren, ob der Eigentümer dieser Wohnung keine Miet- und Betriebskostenschulden oder Schulden hat, die mit dem Wartungs- und Reparaturfonds verbunden sind. Die Bestätigung, dass seitens des Eigentümers beim Hausverwalter keine Schulden bestehen, muss beim Liegenschaftskataster zwingend abgegeben werden. Es ist auch zu empfehlen, sich beim Hausverwalter zu informieren, welche Investitionen für das Wohnhaus in Zukunft geplant werden und wie sich solche Investitionen auf Sie als zukünftigen Eigentümer der Wohnung auswirken werden.

 In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass gemäß dem Gesetz der Käufer das Eigentum an der Liegenschaft aufgrund einer rechtsgültigen Entscheidung über die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Liegenschafskataster, die vom zuständigen Bezirksamt, der Katasterabteilung erlassen wird, erwirbt, also nicht allein durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags.

 Die Vereinbarung über die Art und Weise der Zahlung des Kaufpreises der Liegenschaft ist bei der Vorbereitung eines Kaufvertrages oft eine der schwierigsten Fragen. Es muss also dieser Frage besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden, um solche vertragliche Bedingungen zu vereinbaren, die genügend Sicherheit sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer gewährleisten würden, da der Käufer den Kaufpreis nicht früher bezahlen will, bevor er das Eigentumsrecht an der Liegenschaft erworben hat und der Verkäufer sein Eigentumsrecht an der Liegenschaft nicht verlieren will, solange er die Sicherheit nicht hat, dass ihm der Kaufpreis ordnungsgemäß und rechtzeitig bezahlt wird.

 Aus dieser Sicht zählt zu der am meisten risikobehafteten Zahlungsart des Kaufpreises für die Liegenschaft eine Bahrzahlung. Ab 1. Januar 2013 wurde das Gesetz Nr. 394/2012 Slg. über die Beschränkung von Barzahlungen wirksam, das die Durchführung von Barzahlungen von mehr als EUR 15 000 bei Zahlungen zwischen natürlichen Personen – Nichtunternehmern, verbietet. Wenn der Übertragende oder Empfänger der Zahlung ein Gewerbetreibender oder eine juristische Person ist, darf die Barzahlung EUR 5 000 nicht überschreiten. Darüber hinaus könnte der Käufer im Streitfall in Beweisnot wegen des fehlenden Nachweises in Bezug auf die Barzahlung geraten.

 Die Zahlung des Kaufpreises kann unter anderem auch auf folgende Weise erfolgen: (i) Überweisung auf das Konto des Verkäufers, (ii) Einlage des Geldes  auf das Konto des Verkäufers, (iii) Überweisung von dem vinkulierten Bankkonto des Käufers auf das Konto des Verkäufers, (iv) Überweisung aus der notariellen Verwahrung auf das Konto des Verkäufers (v) Zahlung mittels eines Hypothekendarlehens (vi) Zahlung durch eine Kombination mehrerer dieser Zahlungsarten.

 Was die Zahlung von dem vinkulierten Bankkonto des Käufers anbelangt, ist eine solche Zahlungsart für den Verkäufer nicht zu empfehlen, da auf die zu Gunsten des Verkäufers vinkulierten finanziellen Mittel ein Gerichtsvollzieher nach der erklärten Zwangsvollstreckung jederzeit greifen kann. Die Bankvinkulation wird gemäß den Bedingungen der finanzierenden Bank vergebührt.

 Als optimale und sicherste Zahlungsart des Kaufpreises kann die Zahlung aus der notariellen Verwahrung auf das Konto des Verkäufers betrachtet werden. In einem solchen Fall wird in der notariellen Verwahrung vereinbart, wann der Notar verpflichtet ist, die hinterlegten finanziellen Mitteln   an den Verkäufer zu zahlen, was in der Regel innerhalb von zwei Tagen nach Eintragung des Eigentumsrechts zu Gunsten des Käufers erfolgt. Die finanziellen Mittel werden beim Notar auf seinem Sonderkonto hinterlegt, wobei der Notar im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit versichert ist. Die notarielle Verwahrung wird gemäß der geltenden Notariatsordnung vergebührt.

 Die heutzutage am häufigsten verwendete Zahlungsart ist die Zahlung aus einem Hypothekendarlehen, da die Zinssätze derzeit für Käufer sehr attraktiv sind. Die finanzierende Bank verlangt, dass vor der Übertragung des Liegenschaftseigentumsrechtes ein Pfandrecht an der Liegenschaft zugunsten der Bank errichtet wird. Die Bank stellt dem Verkäufer finanzielle Mittel, die einen Teil des Kaufpreises darstellen, standardmäßig erst dann bereit, wenn ihr der von dem zuständigen Bezirksamt bestätigte und mit einem Stempel versehene Antrag auf die Einverleibung des Pfandrechts im Liegenschaftskataster vorgelegt wird, u. z. versehen mit der Einverleibungsnummer und dem Einreichungsdatum. Es ist ebenso die Vorlegung des Nachweises über die Zahlung eines Kaufpreisteils aus eigenen Mitteln, des gültigen Kaufvertrages mit notariell beglaubigten Unterschriften des Verkäufers sowie anderer von der Bank verlangten Unterlagen erforderlich. In einem solchen Fall erhält der Verkäufer das Geld aus dem Hypothekendarlehen direkt auf sein eigenes Konto, da die Bank dieses Geld nicht direkt auf das Konto des Käufers überweist.

 Bei der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Hypothekendarlehen ist daher zu berücksichtigen, dass mehrere Verträge abgeschlossen werden müssen. Der erste Vertrag, bei dem es sich um einen Hypothekendarlehensvertrag handelt, wird zwischen der Bank und dem Käufer geschlossen. Ein weiterer Vertrag ist ein von der Bank und dem Verkäufer geschlossener Pfandvertrag und die dritte Vereinbarung ist ein zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geschlossener Kaufvertrag.

 Aus dem Angeführten resultiert, dass die Grundstückstransaktionen keine einfache Angelegenheit darstellen. Aus diesem Grund sollten u.E. sowohl der Käufer als auch der Verkäufer bei der Umsetzung dieser Sache von einem erfahrenen und verlässlichen Fachmann begleitet werden. Schließlich sind dies oft die wichtigsten Transaktionen, die man in seinem Leben ausführt, daher sollte diesen eine besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden.

 Ich hoffe, dass die in diesem Artikel angeführten Informationen Ihnen zumindest als grundlegender Kompass dienen werden, mit dem Sie den richtigen Weg zu Ihrem Ziel finden können. Sollten Sie bei Ihrer Entscheidung noch mehr Informationen brauchen, so würden wir uns freuen, wenn sie sich mit Vertrauen an uns wenden würden, damit wir Ihnen dabei helfen können.

Bemerkung: Dieses Dokument dient lediglich als eine allgemeine Information und ersetzt nicht die Rechtsberatung in einer konkreten Rechtssache