Vorkaufsrecht nach slowakischem Recht

In den Bestimmungen des § 140 des slowakischen Bürgerlichen Gesetzbuches (nachfolgend "BGB" genannt) ist das gesetzliche Vorkaufsrecht mit sachlichen Rechtswirkungen geregelt, wonach Folgendes gilt: "Wird der Miteigentumsanteil übertragen, haben die Miteigentümer das Vorkaufsrecht, es sei denn, es handelt sich um eine Übertragung an eine nahestehende Person. Einigen sich die Miteigentümer nicht über die Ausübung des Vorkaufsrechts, so haben sie das Recht, den Anteil im Verhältnis der Anteile einzuziehen".

Dies bedeutet, dass die Vertragsfreiheit eines Miteigentümers insofern eingeschränkt ist, als jeder der Miteigentümer seinen Anteil nur dann an andere als die ihm nahestehenden Personen übertragen kann, wenn er seinen Anteil allen anderen Miteigentümern zum Kauf angeboten hat, d. h. nicht nur einem von ihnen.

Eine nahestehende Person ist ein Verwandter in gerader Linie, Geschwister und Ehegatte; andere Personen in einem Familien- oder einem ähnlichen Verhältnis gelten als einander nahestehende Personen, wenn der Schaden, den eine von ihnen erlitten hat, von der anderen vernünftigerweise als ihr eigener Schaden empfunden würde. Der Grad der Verwandtschaft zweier Personen wird durch die Anzahl der Geburten bestimmt, mit denen eine Person in gerader Linie vom anderen abstammt und beide vom nächsten gemeinsamen Vorfahren in der Seitenlinie.

Nach der Gerichtspraxis muss das Angebot eines Miteigentümers, der seinen Anteil verkaufen will, eine Erklärung über alle Bedingungen enthalten, unter denen er sein Eigentum zum Verkauf anbietet, d.h. neben den wesentlichen Elementen des Kaufvertrags, wie Kaufgegenstand und Kaufpreis für das Eigentum, auch andere Bedingungen oder Anforderungen, unter denen das Eigentum verkauft werden soll. Enthält das Angebot zum Verkauf des Anteils nicht alle diese Angaben, so gilt das Angebot als überhaupt nicht abgegeben.

Der Berechtigte muss die Liegenschaft innerhalb von zwei Monaten nach dem Angebot, das schriftlich erfolgen muss, auszahlen, es sei denn, die Parteien haben eine andere Frist vereinbart. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist erlischt das Vorkaufsrecht. Erst dann kann der Miteigentumsanteil auf einen anderen Dritten übertragen werden. Gleichzeitig steht dem Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber dem Anteilserwerber als neuem Miteigentümer zu.

Das Vorkaufsrecht ist vermögensrechtlicher Natur, so dass es der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegt, die ab dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, zu dem der Berechtigte sein Vorkaufsrecht zum ersten Mal ausüben konnte.

Wenn der verpflichtete Miteigentümer das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht beachtet und seinen Anteil an einen Dritten überträgt, ohne ihn vorher den anderen Miteigentümern anzubieten, ist eine solche Rechtshandlung, auf deren Grundlage die Übertragung des Miteigentumsanteils erfolgt ist, als nichtig zu betrachten.

In einem solchen Fall kann der geschädigte Miteigentümer die Feststellung der relativen Unwirksamkeit des Vertrags über die Übertragung eines Miteigentumsanteils auf einen Dritten verlangen oder vom Erwerber verlangen, dass er den veräußerten Miteigentumsanteil zu den gleichen Bedingungen anbietet, zu denen er ihn vom Verpflichteten erworben hat. Nach ständiger Rechtsprechung kann der geschädigte Miteigentümer, wenn der Erwerber dies nicht freiwillig tut, bei Gericht eine Entscheidung beantragen, die die Willensbekundung des Erwerbers beim Kauf ersetzt.

Dieses Verfahren gilt jedoch nicht für die Übertragung eines Miteigentumsanteils, z. B. durch Erbschaft, Zusammenschluss, Fusion, und nicht für die Vollstreckung eines Beschlusses durch Verkauf eines Miteigentumsanteils nach den einschlägigen Bestimmungen des Vollstreckungsgesetzbuchs; als Übertragung ist hingegen eine entgeltliche Übertragung auf der Grundlage eines Kauf- oder Tauschvertrags sowie eine Übertragung ohne Gegenleistung auf der Grundlage einer Schenkung sowie die Einbringung eines Miteigentumsanteils in eine Handelsgesellschaft gemäß § 59 des Handelsgesetzbuchs anzusehen.

Dass das Vorkaufsrecht eines Miteigentümers auch bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils aufgrund eines Schenkungsvertrags gilt, ergibt sich aus dem Urteil des Obersten Gerichts der Slowakischen Republik, Rechtssache Nr. 1 Cdo 102/2005 vom 25. Oktober 2005.

In diesem Zusammenhang ist interessehalber zu erwähnen, dass die logische Auslegung des Urteils des Obersten Gerichts der Tschechischen Republik, Rechtssache Nr. 22 Cdo 2408/2007 vom 20. Oktober 2008, zum gegenteiligen Ergebnis führt, nämlich dass das Vorkaufsrecht dem Miteigentümer nur im Falle eines Verkaufs des Anteils zusteht. Diese Schlussfolgerung stützt sich auf das mit Gründen versehene Urteil, in dem es heißt:“ Schließlich widerspricht die Ausweitung der Grundsätze des Vorkaufsrechts auf Schenkungsverträge dem Wesen der Schenkung; sie würde dazu führen, dass jemandem ein Gegenstand geschenkt wird, den der Schenker nicht schenken will, und man könnte nicht mehr von einer (freiwilligen) Schenkung, sondern von einer unentgeltlichen Zwangsübertragung sprechen".

Mit dieser Thematik hat sich auch das Verfassungsgericht der Slowakischen Republik befasst, das in seinem Beschluss US 186/2012-11 vom 21.06.2012 u.a. Folgendes feststellt: "Die von den tschechischen Gerichten vertretene Auslegung, die die Übertragung eines Miteigentumsanteils durch Schenkung vom Tatbestand des § 140 des Bürgerlichen Gesetzbuches ausnimmt, eröffnet einen sehr weiten Spielraum für die Umgehung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 140 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch fingierte Schenkungsverträge."

Der Ordnung halber sei in diesem Zusammenhang auch die Vorschrift des § 602 Abs. 1 BGB erwähnt, die das obligatorische Vorkaufsrecht regelt und vorsieht, dass derjenige, der eine Sache unter der Bedingung verkauft, dass der Käufer sie ihm zum Kauf anbietet, wenn er sie verkaufen will, ein Vorkaufsrecht hat. Nach diesen Bestimmungen der §§ 602 - 606 BGB entsteht das Vorkaufsrecht zwischen dem Verkäufer und dem Käufer auf der Grundlage einer im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrags getroffenen Nebenabrede.

Die Verpflichtung des Käufers, dem Verkäufer die Sache anzubieten, wenn der Käufer sie verkaufen will, entspricht der Verpflichtung des Verkäufers, ein Vorkaufsrecht auszuüben. Der Verkäufer hat ein solches Recht nur, wenn der Käufer die Sache verkaufen will.

Während sich das dingliche Vorkaufsrecht im Sinne des § 140 BGB gegen jeden anderen Eigentümer des Grundstücks richtet, auf das es sich bezieht, besteht beim obligatorischen Vorkaufsrecht für den neuen Eigentümer des Grundstücks keine Verpflichtung mehr, das Grundstück dem Berechtigten bevorzugt anzubieten, da es sich ausschließlich um ein obligatorisches Rechtsverhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten handelt, das im Verhältnis zu Dritten mit dem Übergang des Eigentums an dem betreffenden Grundstück erlischt.

Nach § 603 Abs. 2 BGB kann das Vorkaufsrecht aber auch als dingliches Recht vereinbart werden, das auch gegenüber den Rechtsnachfolgern des Käufers wirkt. Ist das Vorkaufsrecht als dingliches Recht vereinbart, wirkt es nur dann gegen die Rechtsnachfolger des Käufers, wenn es zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht ausgeübt wurde, und es gilt der Grundsatz, dass das Vorkaufsrecht auch für spätere Verkäufe gilt.

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