Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges bleibt auch nach Schonfristzahlung zunächst wirksam

BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04

Mit einer Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2005 hat der Bundesgerichtshof zu der lang umstrittenen Frage entschieden, ob die Zahlung innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führt.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien waren über einen Wohnungsmietvertrag aus dem Jahr 1991 miteinander verbunden. Zuletzt betrug die Miete 580,88 €. Die Mieterin kam über mehrere Monate mit einem Betrag von insgesamt 1.162,05 € in Rückstand. Daraufhin kündigte die Vermieterin mit Schreiben vom 13.11.2002 das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Mietrückstände wurden durch das Sozialamt innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr. 2 BGB ausgeglichen. Die Vermieterin verlangte dann die Räumung der Wohnung zum 31.12.2003 (zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist). Nachdem die Mieterin aus der Wohnung auszog, sich aber dagegen wehrte, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, musste jedoch nun darüber entschieden werden, ob sich die Klage erledigt hat oder nicht. Das Landgericht Berlin war der Ansicht, dass die Leistung innerhalb der Schonfrist auch die Wirkung der ordentlichen Kündigung beseitigt und hat deshalb der Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist es an das Landgericht zurück. Das Landgericht soll weitere Sachverhaltsaufklärung leisten, da zumindest die Zahlung innerhalb der Schonfrist nicht zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges geführt hat. Allein die außerordentliche fristlose Kündigung vom 13.11.2002 ist durch die Zahlung unwirksam geworden. Der Bundesgerichtshof kommt in einer umfassenden Abwägung nach Wortlaut, historischer Auslegung der systematischen Stellung und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung zu dem Ergebnis, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, in dem die Möglichkeit des Mieters geregelt wird, eine bereits erklärte außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch Leistung nachträglich unwirksam zu machen, lediglich für die außerordentliche fristlose Kündigung gilt. Von den Argumenten des Bundesgerichtshofs ist vor allem bedeutsam, dass § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, also die Regelung zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages, ein Verschulden des Mieters voraussetzt. Im Gegensatz zur außerordentlich fristlosen Kündigung kann sich der Mieter also im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berufen, dass eine Zahlungsunfähigkeit unverschuldet war. Unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe können dazu führen, dass die ordentliche Kündigung des Vermieters nicht wirksam ist.

Praxistipp: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2005 hat dazu geführt, dass im Falle einer Schonfristzahlung und der hierdurch unwirksam gewordenen außerordentlichen fristlosen Kündigung Mieter und Vermieter in Zukunft abwägen müssen, ob eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wirksam ist oder nicht.