Die Sanierung des Gemeinschaftseigentums im Überblick

Die Sanierung des Gemeinschaftseigentums ist auf der einen Seite ein häufiger Fall aus der Praxis der Wohnungseigentumsgemeinschaft, auf der anderen Seite von Miss- und Fehlverständnissen der rechtlichen Grundlagen geprägt.

Bereits die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum gelingt nicht immer und ist damit fehler- und haftungsträchtig. Aber auch schon die grundlegenden Rollen der Beteiligten stellt die Eigentümer, den Beirat und die Hausverwaltung manchmal vor eine Herausforderung. Mit diesem Artikel wird versucht, hier einen Überblick zu schaffen und typische Fallstricke zu vermeiden.

Die Handlungspflichten und Haftung der Beteiligten gliedern sich dabei wie folgt:

Die Eigentümer

Die Mitglieder der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft/ des Verbands) sind verpflichtet, für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen, und zwar durch entsprechende Beschlussfassung. Sie haften deshalb gegenüber anderen Eigentümern für Schäden (insbesondere an deren Sondereigentum), die durch eine unterlassene oder verzögerte Beschlussfassung entstehen.

Die Hausverwaltung

Die Hausverwaltung ist verpflichtet, den Eigentümern diese Beschlussfassung zu ermöglichen, indem sie die Beschlussfassung angemessen vorbereitet, also insbesondere Mangelanzeigen aufnimmt und zu einer Eigentümerversammlung einlädt, um dort die weitere Vorgehensweise bezüglich der Mängel am Gemeinschaftseigentum besprechen und entscheiden zu lassen.

Vor der Vergabe umfangreicher Sanierungsmaßnahmen ist sie gehalten, zur Vorbereitung der Beschlussfassung Alternativangebote einzuholen. Bei größeren Sanierungsmaßnahmen muss sie auch die finanzielle Situation der WEG aufarbeiten und vorbereiten, wie diese finanziert werden können (Ausschöpfung der vorhandenen Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage der Eigentümer oder Kreditaufnahme der WEG).

Hier besteht eine zu beobachtende Tendenz in der Praxis, dass nicht immer ausreichende Vergleichsangebote eingeholt werden oder gar gleich ohne Beschlussfassung eine Auftragsvergabe erfolgt. Dies ist aber ohne Einbindung der Eigentümer grundsätzlich unzulässig, außer bei der Ausnahme von unmittelbaren Notmaßnahmen. Gegebenenfalls muss stattdessen kurzfristig eine außerordentliche Versammlung einberufen werden, um eine Entscheidung/Genehmigung der Eigentümer zu Sanierungsmaßnahmen einzuholen.

Darüber hinaus muss sie die Beschlüsse der Eigentümer durchführen, also etwa zur Ermittlung des Sanierungsumfangs oder möglicher Sanierungsmaßnahmen Fachleute mit entsprechenden Untersuchungen im Namen der WEG beauftragen oder (aber auch nur bei entsprechender Beschlussfassung) sogar direkt die Beauftragung von Handwerkern zur Sanierung.

Die Hausverwaltung haftet deshalb für eine fehlerhafte oder schleppende Beschlussvorbereitung und/oder für eine fehlerhafte oder schleppende Beschlussdurchführung.

Sie haftet dagegen nach aktueller Rechtsprechung grundsätzlich nicht für fehlerhaft ausgeführte Arbeiten der Fachleute oder der Handwerker. Derartige Schadensersatzansprüche der Eigentümer (oder bei Vergemeinschaftung der WEG) haben sich direkt gegen die Verursacher zu richten. Entgegen einer immer noch anzutreffenden Ansicht ist die Hausverwaltung auch nicht für Mangelbeseitigung fehlerhafter Arbeiten der Fachleute oder der Handwerker verantwortlich. Sie hat als Vertreterin der WEG lediglich die Pflicht, Mangelanzeigen von Eigentümern aufzunehmen und an die Verursacher weiterzuleiten.

Auch wenn die Hausverwaltung bei der Auftragsvergabe als Vertreterin der WEG auftritt und handelt, trifft sie dagegen keine (zusätzliche) Haftung, es sei denn, sie hätte die Pflicht zur Bauüberwachung übernommen oder eine Beauftragung außerhalb der Beschlussfassung vorgenommen.

Der Beirat

Der Beirat soll nach dem Gesetz die Hausverwaltung unterstützen. Dagegen ist es nicht die Pflicht des Beirats, der Hausverwaltung einzuheizen und zur Arbeit anzuhalten. Der Beirat hat auch weder eine Überwachungspflicht (oder ein Überwachungsrecht) gegenüber der Hausverwaltung oder beauftragten Dritten, noch ein Weisungspflicht (oder ein Weisungsrecht).

Spiegelbildlich trifft den Beirat aber auch keine Haftung für ein Unterlassen der oben genannten (rechtlich nicht bestehenden) Pflichten.

Anders kann sich die Situation aber darstellen, wenn dem Beirat durch Beschluss entsprechende Pflichten auferlegt werden, wobei dies nicht gegen den Willen des Beirats möglich ist.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft/ der Verband

Den Verband treffen nach aktueller Rechtsprechung des BGH keine Pflichten bei der Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Insbesondere hat der BGH hat dazu in 2018 (in Abkehr seiner vorangegangenen Rechtsprechung) entschieden, dass auch nach Beschlussfassung keine derartigen Pflichten bestehen.

Die WEG haftet insbesondere nicht für eine fehlerhafte Beschlussdurchführung oder fehlerhafte Arbeiten von Fachleuten oder Handwerkern, auch nicht gesamtschuldnerisch.

Die Fachleute/Handwerker

Die Pflichten der von der WEG beauftragten Fachleute und Handwerker ergeben sich aus dem Umfang der Beauftragung und der Verträge.

Hier besteht die Besonderheit, dass die Fachleute und/oder Handwerker für Fehlern bei der Ausführung Ihrer Aufträge sowohl gegenüber dem direkten Vertragspartner (der WEG), als auch gegenüber den einzelnen Eigentümern haften können. Hintergrund für diese zusätzliche Haftung ist die Wertung des BGH, wonach es sich dabei um „Verträge mit Schutzwirkung für Dritte“ handelt.

_______________________________________________________________________________________________________

Allgemeiner Hinweis

Bitte beachten Sie, dass wir aus Zeitgründen leider keine Nachfragen zu diesem Artikel kostenlos beantworten können. Soweit Sie konkrete Fragen zu einem individuellen Sachverhalt haben, stehen wir Ihnen im Rahmen unserer Rechtsberatungstätigkeit gern zur Verfügung.

Ihre Anwaltskanzlei Gaßmann & Seidel