Die übernommene Grundschuld bei der Teilungsversteigerung: Ein Überblick

In diesem Rechtsrat beleuchtet Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow von FÜRSTENOW Anwaltskanzlei das Thema der übernommenen Grundschuld bei Teilungsversteigerungen. Eine Teilungsversteigerung ist die öffentliche Zwangsversteigerung von gemeinschaftlich gehaltenem Grundbesitz, bei der mindestens zwei Personen als Eigentümer involviert sind. Grundschulden sind dingliche Sicherungsmittel, die zur Absicherung von Forderungen dienen und im Grundbuch eingetragen werden. Wir werden erläutern, was passiert, wenn eine Grundschuld trotz Versteigerung bestehen bleibt und wie dies den Verlauf des Verfahrens beeinflusst.

Teilungsversteigerung und Grundschuld: Eine Einführung

Bei einer Teilungsversteigerung handelt es sich um die Zwangsversteigerung von gemeinschaftlichem Grundbesitz, der mindestens zwei Personen gehört. Dies kann Eheleute oder auch Geschäftspartner umfassen. Jeder Eigentümer hat dabei einen ideellen Anteil am Grundstück.

Die Grundschuld ist ein Pfandrecht, das auf einem Grundstück lastet und in der Regel dazu dient, Forderungen abzusichern. Sie wird im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht direkt an eine spezifische Forderung gekoppelt und behält immer denselben Wert. Aus einer bestehenden Grundschuld kann eine Zwangsversteigerung durchgeführt werden.

Übernahme der Grundschuld bei Versteigerung

Die übernommene Grundschuld wird in der Regel vom Käufer des versteigerten Grundstücks übernommen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Käufer oft der vorherige Eigentümer sein kann. Dies wirft interessante Konstellationen auf.

Die Grundschuld mindert den Wert des Grundstücks, da sie fest an dieses gebunden ist und der Schuldnerwechsel mit dem Erwerb des Grundstücks einhergeht. Das bedeutet, dass der Käufer bei seinem Gebot in der Versteigerung den Betrag, den er für die Grundschuld zahlen muss, berücksichtigen muss, da er für diese Schuld verantwortlich ist.

Was passiert, wenn die Grundschuld eigentlich nicht mehr valutiert?

Die Grundschuld bleibt in der Regel in gleicher Höhe bestehen, unabhängig von den getilgten Teilen der gesicherten Forderung, beispielsweise einem Bankdarlehen. Dies kann dazu führen, dass selbst nach vollständiger Rückzahlung der Forderung immer noch die Möglichkeit einer Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger besteht.

Um dieses Problem zu lösen, wird in der Praxis oft eine schuldrechtliche Vereinbarung, die Sicherungszweckabrede genannt, zwischen dem Grundschuldgläubiger und dem Schuldner getroffen. Diese Vereinbarung verknüpft die Grundschuld mit der zugrunde liegenden Forderung und regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien, einschließlich der Löschung oder Übertragung der Grundschuld nach vollständiger Zahlung.

Muss der Neuerwerber die Grundschuld ablösen?

Der Käufer des versteigerten Grundstücks ist nicht verpflichtet, die Grundschuld abzulösen. Es besteht kein direktes Leistungsrecht der Gläubigerin gegen den Käufer. Dennoch berechtigt die Grundschuld die Gläubigerin zur Zwangsvollstreckung in das Grundstück, was zu rechtlichen Komplikationen führen kann.

In Fällen, in denen der frühere Eigentümer und der Käufer dasselbe Grundstück teilen, kann die Gläubigerin die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld nicht direkt gegen den früheren Eigentümer betreiben, was zu einem praktischen Problem führt. In solchen Fällen können die Grundschulden abgetreten werden, erfordern jedoch die Zustimmung beider Parteien.

Fazit

Die übernommene Grundschuld bei Teilungsversteigerungen ist ein komplexes Thema. Es erfordert eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls und kann zu rechtlichen Herausforderungen führen. Bei Teilungsverfahren ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen. Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow kann in solchen Fällen Unterstützung bieten und spezifische Fragen beantworten.