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Eigenbedarfskündigung
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Viele Mandanten kommen mit dem Anliegen, eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen zu wollen, da dies nach ihrer Ansicht der einfachste Weg zur Beendigung des Mietverhältnisses ist. Doch wie ist die Rechtslage diesbezüglich und was muss man besonders bei einer Eigenbedarfskündigung beachten?
Allgemein setzt der Kündigungstatbestand Nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Der Erwerber einer Wohnung kann nach seiner Grundbucheintragung kündigen, dabei ist aber eine Wartefrist in den Fällen des § 577a BGB zu beachten. Ist die Wohnung vom Eigentümer einem Dritten zur Vermietung überlassen worden, so kann der Vermieter nicht wegen des Bedarfs des Eigentümers kündigen. Das gleich gilt, wenn eine im Eigentum mehrerer Personen stehende Wohnung nur von einem der Eigentümer vermietet worden ist.
Zu Haushaltsangehörigen gehören alle Familienmitglieder und sonstige Personen, die seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in Hausgemeinschaft zusammenleben. Bei den engen Familienangehörigen sind keine weiteren Voraussetzungen vorhanden, während für die entfernten Angehörigen gefordert wird, dass der Vermieter gegenüber dem Angehörigen rechtlich oder moralisch zur Unterhaltsgewährung verpflichtet ist.
Unzulässig ist ein vorgetäuschter Eigenbedarf, wenn es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens fehlt, da der Vermieter lediglich behauptet, dass er die Wohnung selbst nutzen oder einem Angehörigen überlassen will. Ein Indiz für den vorgetäuschten Eigenbedarf ist beispielsweise die Tatsache, dass Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt, wenn der Vermieter zunächst versucht, den Mieter zum Abschluss eines neuen Mietvertrages zu bewegen oder in kürzerer Zeit mehrere Kündigungen ausspricht.
Das Prüfungsrecht des Gerichts beschränkt sich dabei auf Missbrauchskontrolle und insbesondere auf folgende Aspekte:
- Ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen;
- Ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist;
- Ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird;
- Ob der Wohnbedarf weit überhöht ist.
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