Eigenbedarfskündigung unberechtigt – Kann ich Schadensersatz verlangen?

Nicht selten kommt es vor, dass der Mieter eine Kündigung erhält, für die gar keine Kündigungsgründe bestehen. Gerade um ihre Rendite einer Eigentumswohnung zu erhöhen, nutzen viele Vermieter den Weg der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung, um bei Neuvermietung eine höhere Miete zu verlangen.

In diesem Fall erhält der Mieter eine Kündigung mit der Begründung, dass ein Familienmitglied oder der Vermieter selber in die Wohnung einziehen möchte, dies jedoch künftig nicht passieren wird. Meistens inserieren die Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des Mieters zu einer höheren monatlichen Miete neu.

Hintergrund sind die nur beschränkt möglichen Mieterhöhungen im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses.

Zieht der Mieter aufgrund der Kündigung fristgerecht aus und stellt er später fest, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, steht ihm ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB zu.

Der Mieter kann demnach alle in Bezug auf den Umzug anfallenden Kosten vom Vermieter erstattet verlangen. Diese belaufen sich unter anderem auf die Umzugskosten, etwaige Mehrkosten in Bezug auf die neue Miete sowie Kosten für notwendige Neuanschaffungen, wie z. B. eine neue Küche, die anders als in der alten, in der neuen Wohnung nicht vorhanden ist.

Die Schadenspositionen des gekündigten Mieters müssen mit der Pflichtverletzung der ungerechtfertigten Eigenbedarfskündigung in einem ursächlichen Zusammenhang stehen.

Dies ist ganz unproblematisch dann der Fall, wenn der Mieter zum Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, weil er von dem Vorliegen der Eigenbedarfskündigung ausgeht. Die mit diesem Umzug entstandenen Kosten sind auf den vorgetäuschten Eigenbedarf zurückzuführen und damit ersatzfähig.

Zieht der Mieter in der Vermutung, dass kein Eigenbedarf vorliegen wird und es damit an der Voraussetzung des tatsächlichen Benötigens für den Vermieter fehlt, vor Fristablauf aus und lässt es damit nicht auf einen Räumungsprozess des Vermieters ankommen, ist die Frage des Schadensersatzanspruches des Mieters nicht ganz eindeutig zu beurteilen.

Dies ist eine Frage des Einzelfalles.

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 musste sich der BGH mit der Frage beschäftigen, ob ein in 2. Instanz geschlossener Räumungsvergleich, d. h. ein freiwilliger Auszug ohne die Überprüfung des Vorliegens des Eigenbedarfs, etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs ausschließt.

Der BGH hat in seiner Entscheidung hohe Anforderungen an einen möglichen Verzichtswillen des Mieters gestellt.

Er hat den Ausschluss von Schadensersatzansprüchen aufgrund ungerechtfertigter Kündigung mit der Begründung verneint, dass bei einem einvernehmlichen Auszug des Mieters nur dann der Zusammenhang zwischen Schadenspositionen und Pflichtverletzung des Vermieters auszuschließen ist, wenn sich der Vermieter in dem Vergleich zu einer Kompensation, d. h. einer Abstandszahlung, verpflichtet. Liegt keine eindeutige Regelung zu entsprechenden Kompensationszahlungen vor, kann aus dem reinen Räumungsvergleich nicht der Wille des Mieters gelesen werden, dass er künftig keine weiteren Ansprüche aus der ungerechtfertigten Eigenbedarfskündigung herleiten möchte.

Für den Fall, dass es sich lediglich um die Beilegung der Streitigkeit des Auszugs handelt, kann der Wille des Mieters nicht auf weitere Ansprüche ohne entsprechende Anhaltspunkte ausgedehnt werden.

In seinem Beschluss vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15 hat der BGH erneut bestätigt, dass für einen stillschweigenden Verzicht nach den Umständen des Einzelfalles hohe Anforderungen zu stellen sind. So kann auch die Vereinbarung einer „Umzugsbeihilfe“ im Einzelfall nicht für einen Verzicht auf weitere Ansprüche sprechen.

Bei Zweifeln an dem Vorliegen von Kündigungsgründen sollten Mieter in jedem Fall fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen, um sich gegen eine unberechtigte Kündigung zu wehren.

Gerne sind wir Ihnen bei der Überprüfung Ihrer Kündigung behilflich

Rechtsanwältin Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen