Eigenheim - Verschenken - Vererben

Eigenheim – verschenken oder vererben?

Viele Menschen überlegen, ihr selbst genutztes Eigenheim noch zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen. Die Nutzung soll dabei natürlich bis zum Tode bei den Eltern verbleiben.

Hintergrund dieser Überlegungen ist häufig die Vorstellung, dass eine lebzeitige Übertragung steuerliche Vorteile bietet oder eine Ausgleichsverpflichtung gegenüber den Geschwisterkindern vermeidet.

Selbstverständlich ist es möglich, sich bei einer lebzeitigen Übertragung des Eigentums die lebenslange Nutzung vorzubehalten. Dies geschieht entweder durch die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder eines Wohnungsrechts. Bleibt jedoch die Nutzung des Objektes bei den Übergebern, verneint das Finanzamt die notwendige wirtschaftliche Ausgliederung aus dem eigenen Vermögen. Dies führt dazu, dass die Besteuerung doch wie bei einer Vererbung auf den Todesfall erfolgt.

Tatsächlich ist es in einem Großteil der Fälle so, dass auch eine Besteuerung auf den Todesfall keine Nachteile für die Erben mit sich bringt, weil die steuerlichen Freibeträge nicht überschritten werden. Der Freibetrag für den Ehegatten beträgt 500.000,00 €, jedes Kind hat für sich einen Freibetrag von 400.000,00 € nach jedem Elternteil. Wird das Familienheim von den Erben für weitere 10 Jahre selbst genutzt, ist der Übergang neben den vorgenannten Freibeträgen zusätzlich steuerfrei. Nur falls mehr Vermögen vorhanden ist, müssen Steuern gezahlt werden.

Auch das Ziel, das übernehmende Kind durch die lebzeitige Übertragung davor zu bewahren, die Geschwister aufgrund von Pflichtteilsergänzungsansprüchen auszahlen zu müssen, wird in der Regel nicht ohne weiteres erreicht. Falls die Übergeber sich umfangreiche Wohnungsrechte oder einen Nießbrauch vorbehalten haben, beginnt die bekannte 10-Jahres-Frist nicht zu laufen, sodass der Wert der Übertragung voll in die Ausgleichsberechnung einzustellen ist. Für eine Besserstellung des übernehmenden Kindes ist es vielmehr notwendig, dass nach Übergabe durch Investitionen in das Eigenheim dessen Wert bis zum Tode des Übergebers gesteigert wird. Ein solches Vorgehen muss mit allen Beteiligten ausführlich besprochen und auf den Einzelfall abgestimmt werden.

Nicht zuletzt besteht oftmals auch die Sorge, das hart erarbeitete Familienheim später für die eigene Pflege einsetzen zu müssen. Jedoch ist es so, dass vorrangig erst einmal Versicherungsleistungen (z.B. Pflege - und Krankenversicherung) sowie laufenden Einnahmen wie Rente, Mieteinnahmen oder Ähnliches eingesetzt werden. Nur wenn diese Leistungen nicht ausreichen, um eine Mindestversorgung (!) zu gewährleisten, springt der Sozialhilfeträger ein. Allein in diesem Fall käme ein Rückgriff auf das Familienheim in Betracht. Dieser Rückgriff kann vermieden werden, wenn die Übertragung auf die Kinder bereits vor mehr als zehn Jahre erfolgte. Eine Vertreibung des anderen Ehegatten aus der gemeinsamen Wohnung erfolgt jedoch auch bei einem Zugriff des Sozialhilfeträgers auf diese Wohnung nicht, die Wohnung wird erst verwertet, wenn sie von beiden Ehegatten nicht mehr genutzt wird.

Wer eine lebzeitige Übertragung in Betracht zieht sollte sich jedoch klar machen, dass er dadurch endgültig die Verfügungsmöglichkeit über sein Eigenheim aus den Händen gibt. Es besteht dann z. B. auch nicht mehr die Möglichkeit, durch Verkauf des Hauses den Kauf einer altersgerechten und stadtnahen Eigentumswohnung zu finanzieren. Auch die Finanzierung von höherwertigen Pflegeleistungen, die das Leben im Alter angenehmer machen, wäre gefährdet.

Fazit: Die Übertragung des Eigenheims noch zu Lebzeiten bietet oftmals keine entscheidenden Vorteile, vielmehr engen sich die Eltern dadurch unnötig wirtschaftlich ein. In den meisten Fällen wird ein gutes Testament für alle Beteiligten die bessere Lösung sein.

Hauke Wöbken

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Erbrecht