Eigentümer aufgepasst! Jetzt schon die Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte 2022 vorbereiten

Ab dem 1. Juli 2022 ist es so weit: Eigentümer von bebauten und unbebauten Grundstücken müssen bis spätestens Ende Oktober 2022 eine gesonderte Steuererklärung abgeben, und zwar die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte. Wie Sie jetzt schon die Steuererklärung vorbereiten können und welche Daten für diese Erklärung benötigt werden, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wer ist zur Abgabe der Feststellungserklärung für die Grundsteuerwerte verpflichtet?

Jeder, der Eigentümer eines Grundstücks ist, ist verpflichtet, im Zeitraum zwischen dem 01.07.2022 bis spätestens 31.10.2022 die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte elektronisch über das ELSTER Portal beim zuständigen Finanzamt abzugeben. Entscheidend ist, wem die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist, so regelt es § 228 Absatz 3 BewG. Das ist im Regelfall der Eigentümer des Grundstücks. Die Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung gilt für bebaute Grundstücke genauso wie für unbebaute und unabhängig davon, ob die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt wird, verpachtet oder vermietet ist.

In manchen Fällen existiert für das Grundstück ein Erbbaurecht. Hier ist das Grundstück dem Erbbauberechtigten wirtschaftlich zuzurechnen. Der Erbbauverpflichtete muss aber bei der Feststellungserklärung mitwirken. In seltenen Fällen fallen die Eigentumsverhältnisse für Grund und Boden mit denen am darauf befindlichen Gebäude auseinander. Dann ist grundsätzlich der Grundstückseigentümer zur Abgabe der Steuererklärung verpflichtet. Allerdings muss der Eigentümer des Gebäudes dabei mitwirken. Schließlich müssen auch Land- und Forstwirtschaftsbetriebe die Erklärung zur Feststellung für die neuen Grundsteuerwerte abgeben.

Welche Daten werden vom Finanzamt für die Feststellungserklärung benötigt? Welcher Stichtag ist zu beachten?

Welche Daten das Finanzamt benötigt, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet und welches Berechnungsmodell im jeweiligen Bundesland gilt. Während sich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen für das Bundesmodell (Saarland und Sachsen allerdings mit Abweichungen) entschieden haben, wird es in Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Bayern (Flächenmodell), Hamburg (Wohnanlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) jeweils eigene Ländermodelle geben. Dementsprechend werden wohl auch unterschiedliche Daten von den Finanzämtern erhoben.

Auch wenn die Feststellungserklärung frühestens ab 1. Juli 2022 abgegeben werden kann, ist von den betroffenen Eigentümern zu beachten, dass es auf die steuerlichen Verhältnisse am Stichtag 01.01.2022 ankommt.

Nach dem Bundesmodell müssen in der Steuerklärung bei Grundstücken, die mit einem Wohngebäude bebaut sind, insbesondere folgende Daten angegeben werden: 

• Grundstücksgröße
• Grundstücks- bzw. Gebäudeart
• Lage des Grundstücks (Gemarkung und Flurstück)
• Alter des Gebäudes bzw. Baujahr
• Wohn- und Nutzfläche
• Nettokaltmiete (Rohertrag)
• Bodenrichtwert

Diese Daten können bereits jetzt zusammengetragen werden. Angaben zur Grundstücksgröße und Lage befinden sich im Grundbuch. Hilfreich kann es auch sein, Kaufvertragsunterlagen und Baupläne zu sichten. Manchmal hilft auch der Blick in die Policen zur Haus- bzw. Hausratversicherung weiter.

Wie ermittele ich den Bodenrichtwert für die Feststellungserklärung?

Schwieriger ist es, den Bodenrichtwert und die Nettokaltmiete zum Stichtag 01.01.2022 zu ermitteln. Hier müssen Eigentümer aktiv werden und sich die Werte beschaffen. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert der Lage des Bodens für Grundstücke innerhalb einer sogenannten Bodenrichtwertzone an und wird in Kartenform dargestellt. In den meisten Fällen können die Bodenrichtwerte über die Bodenrichtwertinformationssysteme der Bundesländer online abgefragt werden. Dies ist kostenfrei. Voraussichtlich werden die Bodenrichtwerte auf den 1. Januar 2022 erst im Laufe des ersten oder zweiten Quartals des Jahres 2022 abrufbar sein. 

Was passiert, wenn ich die Erklärung nicht fristgerecht abgebe?

Wenn die Feststellungserklärung nicht bis zum 31.10.2022 abgegeben wird, kann das zuständige Finanzamt einen Verspätungszuschlag festsetzen. Ob die Finanzämter davon Gebrauch machen, ist unklar. Ein Risiko gehen betroffene Grundstückseigentümer aber ein, wenn sie ihrer Erklärungspflicht nicht oder nicht fristgerecht nachkommen. Deshalb sollten sie schon jetzt aktiv werden und die Steuererklärung rechtzeitig vorbereiten.