Streitpunkt Eigentümerversammlung: Die Fallstricke bei Beschlüssen in WEGs und wie man sie vermeidet

Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek hat in seinem Urteil vom 13. Oktober 2023 (Az. 881 C 4/23) entschieden, dass bestimmte Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären sind. Konkret ging es um Entscheidungen zu Sanierungsmaßnahmen und der Vergabe von Aufträgen zur Erstellung eines Rechtsgutachtens sowie zur Sanierung einer Tiefgarage, die in der Versammlung vom 07. Februar 2023 gefasst wurden.

Das Gericht befand, dass diese Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, da unter anderem Unklarheiten bezüglich der Entscheidungsbefugnisse bestanden und die Beschlüsse nicht die notwendige Bestimmtheit und Transparenz aufwiesen. Insbesondere wurde bemängelt, dass die Vergabe von Aufträgen nicht ausreichend von der Einholung von Angeboten getrennt war und unklar blieb, wer die endgültige Entscheidung zur Vergabe trifft. Zudem wurde kritisiert, dass Angebote nicht allen Eigentümern zugänglich gemacht wurden und damit deren Informationsbedürfnis nicht angemessen Rechnung getragen wurde. Die Beklagte wurde zu den Kosten des Rechtsstreits verurteilt, und das Urteil wurde für den Kläger gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar erklärt.

Die Entscheidung

Das Gericht erklärte Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig, die unter anderem die Einholung von Angeboten zur Erstellung eines Rechtsgutachtens und zur Beauftragung eines Ingenieurbüros für die Sanierung einer Tiefgarage betrafen. Der Kläger, ein Miteigentümer der betreffenden Gemeinschaft, hatte die Ungültigkeit der Beschlüsse beantragt und war damit erfolgreich.

Die Hintergründe

Der Streitpunkt lag vor allem in der Unklarheit über die Vergabe von Aufträgen nach Einholung der Angebote. Insbesondere war nicht eindeutig festgelegt, wer die Auftragsvergabe vornehmen sollte - der Verwaltungsbeirat oder die Verwaltung nach Anhörung des Beirats. Diese Unklarheit machte den Beschluss laut Gericht unbestimmt und entsprach somit nicht den Anforderungen an ordnungsgemäße Verwaltung.

Ein weiterer Kritikpunkt des Gerichts betraf die unzureichende Transparenz bei der Vorlage von Angeboten in der Eigentümerversammlung. Zwar waren zwei Angebote für die Beauftragung des Ingenieurbüros vorhanden, jedoch wurden diese nicht allen Eigentümern vor der Versammlung zugänglich gemacht. Das Gericht bemängelte, dass die Komplexität der Angelegenheit eine ausführliche Einsichtnahme erforderte und die bloße Möglichkeit der Einsichtnahme während der Versammlung nicht ausreichend war.

Darüber hinaus wurde moniert, dass die endgültige Kostenverteilung für die Auftragsvergabe und die Sanierung der Tiefgarage auf Basis des Rechtsgutachtens ohne erneute Prüfungsmöglichkeit durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde. Dies wurde als unzulässig erachtet, da die Bedingungen für die Kostenregelung noch ungeklärt waren.

Bedeutung der Entscheidung

Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek verdeutlicht die Bedeutung der klaren und transparenten Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften. Es unterstreicht die Notwendigkeit, die rechtlichen Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes genau zu beachten und sicherzustellen, dass alle Eigentümer angemessen informiert und in Entscheidungsprozesse einbezogen werden. Infolgedessen müssen Beschlüsse präzise formuliert und ausreichend begründet sein, um Rechtsstreitigkeiten und Ungültigkeitserklärungen zu vermeiden.

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