Erbrecht, Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht - ein Interview rund um Immobilienfragen

Fragen von Immobilienkaufmann Thomas Nägele, RE/MAX Waldshut-Tiengen

Herr Rechtsanwalt Hilbert, Sie sind Fachanwalt für WEG- und Erbrecht, außerdem Vorsitzender des Haus- und Grund Eigentümervereins in Waldshut. Wir freuen uns, dass Sie für ein Interview mit uns bereit sind.

Thema Erbrecht / Vorsorge

Wem würden Sie überhaupt empfehlen, ein Testament zu errichten? Und wann kann man es bei der gesetzlichen Erbfolge belassen?

Grundsätzlich sollte jeder ein Testament errichten, wer seine Frau/ihren Mann und die Kinder liebt, wer Wert auf Frieden und Gerechtigkeit legt. Ein Testament sollte auch errichten, wer seine Dinge gerne selbst regelt und sich nicht auf unbekannte gesetzliche Regeln verlassen will, die lückenhaft sind und seiner Situation meist nicht gerecht werden,

In jedem Fall ist ein Testament nötig, wenn Immobilien, Unternehmen oder Kunst vererbt werden.

Eine Erstberatung vom Fachanwalt kostet weniger als dreihundert Euro und lohnt sich damit auf alle Fälle sowohl für den Erblasser als auch für die Erben.

In welcher Form muss dies erfolgen?

Es gibt das eigenhändige Testament und das vom Notar beurkundete öffentliche Testament als ordentliche Testamentsformen.

Beim eigenhändigen Testament ist darauf zu achten, dass es auch wirklich vollständig von Hand geschrieben wird. Beim gemeinschaftlichen eigenhändigen Ehegattentestament genügt es, wenn einer der Ehegatten schreibt und beide unterschreiben.

Das notarielle Testament kann entweder im Beratungsgespräch mit dem Notar beurkundet werden. Wenig bekannt ist, dass das öffentliche Testament auch errichtet werden kann, indem eine offene oder verschlossene Schrift dem Notar übergeben wird. Diese Schrift muss dann weder handschriftlich verfasst noch unterschrieben sein.

Daneben gibt es die außerordentlichen Testamentsformen, nämlich die Nottestamente und das Seetestament, jeweils aber mit beschränkter Gültigkeitsdauer.

Was ist der Unterschied zwischen einer Erbschaft und einem Vermächtnis?

Die beiden Ausdrücke werden in der Laiensprache gleichbedeutend verwendet. Tatsächlich gibt es große rechtliche Unterschiede.

Der Erbe wird automatisch (auch ohne sein Wissen) und unmittelbar Rechtsnachfolger des Erblassers, also Eigentümer seines Hauses, seines Autos, Inhaber seiner Bankkonten – und er haftet für die Schulden des Erblassers. Deshalb darf in einem Testament nicht einem Dritten überlassen werden, wer Erbe wird.

Der Vermächtnisnehmer erhält den vermachten Gegenstand nicht automatisch und ohne eigenes Zutun, sondern er muss sich an den Erben wenden, der ihm den vermachten Gegenstand übergeben und übereignen muss. Es bedarf also eines Übertragungsaktes vom Erben an den Vermächtnisnehmer. Der Vermächtnisnehmer haftet nicht für die Schulden des Erblassers.

Im Testament kann in weitem Umfang die Bestimmung, wer ein Vermächtnis erhält, wann er es erhält und in welcher Höhe und unter welchen Bedingungen er es erhält, einem Dritten überlassen werden, beispielsweise dem Ehegatten.

Wie werden Immobilien im Erbfall besteuert?

Bis zum Jahr 2010 wurden Immobilien nach dem sogenannten Einheitswert besteuert. Das war vorteilhaft, weil der Einheitswert nur rund ein Drittel des tatsächlichen Wertes ausmachte. Es war günstiger, Immobilien zu vererben als sonstiges Vermögen.

Seit 2010 werden Immobilien nach ihrem gemeinen Wert besteuert. Das heißt, es wird der Verkaufswert zugrunde gelegt. Nach dem Bewertungsgesetz wird er nach unterschiedlichen Kriterien ermittelt, etwa nach Herstellungskosten, nach Vergleichsobjekten oder nach dem Ertragswert. Bei Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet sind, gewährt der Fiskus einen Abschlag von zehn Prozent.

Immerhin besteht die beachtliche Möglichkeit, das Familienheim steuerfrei übergehen zu lassen, wenn es „nahtlos“ zu Wohnzwecken des Ehegatten oder des Kindes genutzt wird. 

Ihr Steckenpferd ist das Supervermächtnis. Was hat es denn damit auf sich?

Das Supervermächtnis ist ein perfektes Mittel, um die Nachteile eines Berliner Testaments auszugleichen, insbesondere, um verschenkte Steuerfreibeträge zu retten. Seit seiner „Erfindung“ vor rund zwanzig Jahren setzt sich das flexible Supervermächtnis in der Praxis auf breiter Front durch. Inzwischen arbeiten wir mit einem doppelten Supervermächtnis für beide Erbfälle unter Einschluss einer Sockelbetragsregelung, wenn gewünscht.

Thema WEG-Recht

Das WEG Recht unterscheidet zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Könnten Sie uns erklären, worum es sich dabei handelt?

Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass der Wohnungseigentümer nur über sein Sondereigentum allein entscheiden (und zahlen) darf, während über Fragen des Gemeinschaftseigentums alle Wohnungseigentümer entscheiden und zahlen. Das hat zu einer „Versteinerung“ der Anlagen geführt, weil die Regelungen zu Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung und bauliche Veränderungen extrem kompliziert sind und in vielen Fällen nur beschlossen werden können, wenn alle Eigentümer zustimmen. Das geplante neue Gesetz sieht allerdings gerade hier erhebliche Erleichterungen vor. Praktisch alle baulichen Maßnahmen können dann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, also insbesondere der Einbau von Aufzügen oder Klima-Anlagen.

Welches sind die größten Irrtümer von Eigentümern?

Der größte Irrtum besteht darin, eine Eigentumswohnung zu kaufen, ohne sich über die konkreten Verhältnisse in der Anlage kundig gemacht zu haben. Das ist die ureigenste Sache eines jeden Käufers. Unkenntnis besteht häufig auch über die rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen. Es ist deshalb sinnvoll, wenn sich jeder Kaufinteressent vor dem Kauf von einem Fachanwalt beraten lässt. Das zahlt sich aus. Mitglieder von Haus & Grund Hochrhein können sich über permanente Unterstützung freuen.

Auf welche Dinge sollte der Käufer einer Eigentumswohnung besonders achten?

Der Kaufinteressent sollte die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung sorgfältig studieren, ebenso die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre.

Er sollte sich erkundigen, ob die Gemeinschaft friedlich oder zerstritten ist und ob teure Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen worden sind.

Sinnvoll ist es, sich nach dem Stand der Rücklagen zu erkundigen und nach der Höhe des monatlichen Hausgeldes, um unangenehme finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Häufiger Zankapfel von Eigentümergemeinschaften ist der Einbau von Fenstern. Wie verhält es sich damit? Sind diese im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum?

Außenfenster sind immer und in jedem Fall Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet, dass nicht der Eigentümer der betreffenden Wohnung über deren Austausch entscheidet und die Kosten trägt, sondern dieser Austausch von der Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden muss und auf deren Kosten. Ohne Mehrheitsbeschluss kein Austausch.

Die Gemeinschaftsordnung kann aber bestimmen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch „seiner“ Fenster zu tragen hat; sie kann dem einzelnen Eigentümer sogar die Möglichkeit geben, selbst über den Austausch „seiner“ Fenster zu bestimmen. 

Und ein Spezialfall: Wenn in der TE die Innenfenster zum Sondereigentum und die Außenfenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, was ist, wenn es keine Innen- und Außenfenster mehr gibt, sondern nur noch ein Fenster? Sind die Fenster dann Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Getrennte Innen- und Außenfenster gibt es heute nicht mehr. Werden solche Fenster gegen moderne Fenster ausgetauscht, sind die neuen Fenster deshalb zwingend Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie aus Doppel- oder gar Dreifachverglasung bestehen.

Streiten vor Gericht – über welche Themen wird bei WEGs am meisten gestritten?

Am häufigsten gestritten wird über bauliche Maßnahmen, vor allem den Einbau von Aufzügen, Klimaanlagen und von Ladestationen, aber auch über große Sanierungen und Modernisierungen. Ebenfalls ein „Klassiker“ sind Klagen über die Abrechnung und – menschlich-allzu menschlich – über das störende Verhalten anderer Eigentümer. Das geht vom Grillen über die Ruhestörung bis zur übermäßigen Nutzung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums.

Thema Vermieter-Mieter

Wie lange darf eine Kaution einbehalten werden? Und wofür darf diese verwendet werden?

Die ausgefeilten Mietvertragsformulare von Haus & Grund Hochrhein sehen vor, dass die Mietsicherheit alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter sichert, also nicht nur die Miete und die Nebenkosten, sondern auch Schäden und Prozesskosten.

Während des laufenden Mietverhältnisses darf und soll der Vermieter grundsätzlich nicht auf die Kaution zugreifen.

Nach Beendigung steht ihm eine Überlegungsfrist von drei bis sechs Monate zu. Innerhalb dieser Frist hat er die Möglichkeit, mit seinen Ansprüchen gegen die Rückzahlungsansprüche des Mieters zu verrechnen.

Achtung, wenn keine Barkaution vereinbart und geleistet wurde, sondern etwa eine Bürgschaft. Hier können nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung die Ansprüche des Vermieters ersatzlos verjähren.

Was sind die größten Irrtümer von Eigentümern und Mietern?

Grundsätzlich kennen Mietvertragsparteien ihre Rechte und Pflichten sehr gut.

Ein häufiger Irrtum beruht auf früherer Übung, nämlich, dass der Mieter bei Vertragsbeendigung die Wohnung streichen muss. Das ist nur unter bestimmten Voraussetzungen der Fall.

Mieter glauben gelegentlich, sie könnten die Mietkaution „abwohnen“, indem sie für die letzten drei Monate nur noch die Betriebskostenvorauszahlung leisten. Das ist eindeutig nicht zulässig.

Der größte Irrtum der Vermieter ist, sie würden einen vertragsbrüchigen Mieter, der die Miete nicht bezahlt, schnell aus der Wohnung bekommen. Räumungsprozesse vor Gericht sind meist sehr langwierig und sehr teuer. Deshalb sollte jeder Vermieter eine Rechtsschutzversicherung abschließen, um sich vor unnötigen finanziellen Schäden zu schützen. Haus & Grund Hochrhein e. V. bietet allen Mitgliedern sehr günstige Möglichkeiten an mit einem finanziellen Vorteil, der größer ist als der jährliche Mitgliedsbeitrag.

Ein weiterer Irrtum besteht darin, das Vermietungsgeschäft ließe sich „nebenbei“, ohne professionelle Unterstützung, bewerkstelligen. So geraten viele „Amateur-Vermieter“ in die Verlustzone. Mitglieder von Haus & Grund Hochrhein e. V. haben immer kompetente Unterstützung in allen Mietrechtsfragen.

Die Kosten der Grundsteuer – von wem muss diese getragen werden?

Die Grundsteuer lastet auf dem Eigentum. Deshalb muss auch der Eigentümer die Grundsteuer tragen.

Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass der ihm die anteilige Grundsteuer als Betriebskosten erstattet.

Im Zuge der Grundsteuerreform gibt es starke sozialistische Bestrebungen, wonach die Überwälzung der Grundsteuer auf den Mieter verboten werden soll.

Welches sind die häufigsten Themen, über die vor Gericht gestritten wird?

Die meisten Fälle betreffen Räumungsklagen – etwa aufgrund von Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, wegen Pflichtverletzungen oder wegen Eigenbedarfs.

Die früher häufigen Streitigkeiten wegen Schimmelschäden nehmen ab. Das gilt auch für Fälle, in denen Mieter die Miete mindern wegen angeblich oder tatsächlich vorhandener Mängel.

Auch hier aber ein „Klassiker“: Zahlungsklagen wegen rückständiger Mieter und Streitigkeiten wegen ruhestörender Mitmieter.

Zankapfel Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Was hat es damit auf sich? Wann muss der Mieter bei Auszug renovieren und wann nicht?

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen – also die Innendekoration – Sache des Vermieters. Das Zivilrecht der DDR hatte geregelt, dass der Mieter streichen muss. So war es auch im Westen jahrzehntelange Übung gewesen. Bei der Wiedervereinigung wurde das Ost-Gesetz nicht übernommen. Es blieb also dabei, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen muss – ein praxisfremdes Gesetz, das an der Lebenswirklichkeit vorbeigeht.

Im Mietvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass unter bestimmten Bedingungen der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. Voraussetzung ist, dass er bei Vertragsbeginn eine nicht renovierungsbedürftige Wohnung erhält und die üblichen Zeiträume abgelaufen sind, also fünf Jahre bei den Nassräumen und acht Jahre bei den Wohn- und Schlafräumen.

Das Gesetz und eine mieterfreundliche Rechtsprechung sorgen hier dafür, dass meistens der Vermieter auf den Kosten des Malers sitzen bleibt.

Anders verhält es sich, wenn der Mieter Schäden verursacht hat, die über die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, oder wenn er die Wände bunt angemalt hat. In diesem Fällen steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu bzw. ein Anspruch auf Rückgabe der Wohnung mit neutral gestrichenen Wänden.