Erfolg am Amtsgericht streitiger Räumungsanspruch gegen Untermieter durchgesetzt

Unser Mandant hatte ein Zimmer seiner Mietwohnung an einen Untermieter vermietet und gekündigt, nachdem seine Freundin zu ihm zog und er das Zimmer wieder benötigte. In der mündlichen Verhandlung konnte Rechtsanwältin Schuback einen optimalen Räumungsvergleich für den Mandanten erwirken. Die Einwendungen des Anwalts des Untermieters überzeugten gegen die Gegendarlegungen unserer Kanzlei alle nicht den Richter. Was war passiert?

Untervermietung eines Zimmers in einer Wohnung und Kündigung

Wenn in einer in einem Haus mit dem Vermieter liegenden Wohnung, oder als Untermiete ein Zimmer einer Wohnung, an einen Untermieter vermietet wird, hat der Gesetzgeber geregelt wegen der persönlichen räumlichen Nähe, dass es ein sog. ordentliches Kündigungsrecht gibt, welches praktisch ohne notwendige Kündigungsgründe ist - anders als sonst bei vermieteten Wohnungen schwerwiegende Kündigungsgründe vorliegen müssen und auch vor allem bewiesen werden müssen -, dafür die Kündigungsfrist um 3 weitere Monate zu der regulären verlängert ist, § 573 a Abs.  1 und 2 BGB. Einige Formvorgaben sind jedoch auch dabei einzuhalten.

Daneben besteht - selbstverständlich - das Recht weiterhin der regulären Kündigungsgründe. So kam der Mandant in die Kanzlei mit einer dem Untermieter gegenüber ausgesprochenen Kündigung wegen Eigenbedarfs, da der Untermieter nicht ausgezogen war und verschiedene - nicht stichhaltige - Einwände erhob. Wir kündigten vorsorglich nochmals zusätzlich mit der ordentlichen Kündigung nach § 573a BGB, führten jedoch den Räumungsprozess auf Basis der Eigenbedarfskündigung für den Mandanten. 

Nicht durchgreifende Einwendungen des Untermieters 

Der Untermieter wandte - ohne den Richter damit zu überzeugen - u.a. ein, die Eigenbedarfskündigung sei zur Unzeit gekommen, da er gerade erst mit einer beruflichen Aufstiegsfortbildung fertig geworden sei und in der Zeit sich nicht hatte um anderen Wohnraum bemüht hatte, um für eine (einzige) Klausur noch zu lernen, zumal er sich auch in den vielen Monaten danach nicht um anderen Wohnraum bemüht hatte. Dieses Argument schlug nach rechtlichen Darlegungen der fehlenden Relevanz durch unsere Kanzlei fehl, denn die Kündigungsauslauffrist war vom Mandanten extra großzügig auf die Zeit nach dieser Prüfung gelegt worden aus Rücksicht, zudem dies auch viele Monate vorher schon mündlich angekündigt worden war. Sodann wandte der Untermieter erfolglos ein, er würde wegen seines (extrem überdurchschnittlichen) Nettoeinkommens keine Wohnung am Markt finden können - auch dieses Argument war zu schwach, da auch der Richter ihm mitteilte, dass er ein weit überdurchschnittlich hohes Einkommen hatte, und auch nicht nur in den beliebten gehobenen "Szene-"Stadtteilen suchen dürfe, ebenso - nach unseren rechtlichen Darlegungen - auch keinen Anspruch habe auf nur maximal bequeme 20-30 Minuten Arbeits-Weg, sondern weiträumiger zu suchen hat. Dann probierte der Untermieter, der auf dem weiteren gemeinsamen Leben in der Wohnung mit dem Mandanten und dessen Lebensgefährtin Wert legte, ein u.a., dass für ihn nur erneut wieder ein Untermietzimmer in Betracht käme, da er nur eine WG für sich als zumutbar erachte, weil er nicht solo alleine in einer regulären Wohnung leben möchte, sondern in einer WG wegen der sozialen Anbindung, hingegen dort nicht Erfolg habe bei Bewerbungen. Wir wandten in den Schriftsätzen bereits rechtlich ein, dass dieses kein geschützter Härtegrund für das Verbleiben (auf Dauer gar) ist, da eine reguläre leer anzumietende Wohnung für einen über 30jährigen erwachsenen Menschen nicht nur zumutbar, sondern üblich ist und er schon längst das typische Alter von WG-Bewohnern und deren Struktur (Ausbildung/Studium) verlassen hatte. Auch dieser Einwand überzeugte den Richter nicht, der es wie wir auch, genau umgedreht rechtlich bewertete im Einklang mit der Rechtsprechung - es wäre eher fraglich nur, ob man einem Studierenden eine reguläre leer anzumietende Wohnung zumuten dürfte statt nur eines WG-Zimmers. 

Der Richter folgte unseren Darlegungen, dass weder Härtegrund noch überhaupt ein Grund vorgebracht war, sich gegen Eigenbedarf oder Auszug überhaupt sperren zu können und er damit verlieren werde. Zudem hatte die Kanzlei Schuback eine große Zahl Anmietmöglichkeiten für WG-Zimmer recherchiert und ihm nachgewiesen.

Es wurde dann ein Räumungsvergleich geschlossen für die Räumung zu einem vereinbarten Datum, was für den Untermieter den Vorteil einer um 3  Monate verlängerten Zeitschiene hatte, und unserer Mandant stimmte dem zu, da damit eine weitere Verzögerung prozessual verhindert ist und ein sicheren Räumungstitel ohne Rechtsmittelmöglichkeiten des Gegners in der Hand hielt. 

Fazit

Räumungsverfahren sind - ganz gleich aus welchem Kündigungsgrund - stets individuell unterschiedlich und stets ein „Überraschungsei“ und fast immer zu Beginn ein für beide Seiten noch ungewisser Ausgang. Für beide Seiten ist dies ein solches Mandatsprojekt sehr zeitaufwändig. Jeder Fall muss individuell geprüft, beleuchtet, und geführt werden. 

Stand des Rechtstipps: 3.11.2022