Fallstricke beim Immobilienkauf in Italien

Trotz EU-Binnenmarkt und Rechtsvereinheitlichung bleibt es bei dem Grundsatz: Im Ausland gilt das nationale Ortsrecht der belegenen Immobilie. Daher bestehen Besonderheiten zum deutschen Immobilienrecht. Beispielweise herrscht in Italien das Konsensualprinzip mit der Folge, dass eine Eigentumsübertragung des Grundstücks bereits mit Kaufvertragsabschluss erfolgt. Die Eintragung der Grundstücksveräußerung ins Immobilienregister ist für die Eigentumsübertragung nicht zwingend notwendig.

Nehmen wir einmal an, die Eheleute Meyer aus Deutschland, langjährige Italienliebhaber und der italienischen Sprache nur bruchstückweise mächtig, entdecken auf ihrer Toskanareise ein schön gelegenes Rustico, das sie langfristig als Alterswohnsitz ausbauen möchten. Glücklicher Weise steht dieses Rustico zum Verkauf und wird von einem dort ansässigen Makler betreut. Um den Kauf möglichst schnell unter Dach und Fach zu bringen, unterzeichnen die Parteien einen "Vorvertrag", den Compromesso, direkt am Tisch - womöglich auf einem Handzettel - und leisten bei der Unterzeichnung eine Anzahlung, die sog. caparra. Von da an nimmt das Unglück seinen Lauf:

Variante 1: Die Hausbank der Eheleute Meyer verweigert die Finanzierung des Objekts. Auch weitere Anfragen bei italienischen Banken verlaufen abschlägig.

Variante 2: Zwischen Vorvertragsabschluss und Notartermin lassen die Meyers das Grundstück vermessen. Sie finden heraus, dass es Ungereimtheiten gibt. Die im Vorvertrag bezeichnete Parzellengrenze verläuft direkt durch das Wohnzimmer.

Variante 3: Die Verkäuferseite ist eine Erbengemeinschaft. Einige Erben leben im Ausland oder nicht unmittelbar am Ort der Immobilie. Die vom Verkäufer vorgelegten Vollmachten sind nicht notariell beurkundet. Im weiteren Verlauf kann nicht geklärt werden, ob die Miterben tatsächlich bereit sind, das Rustico zu veräußern.

Variante 4: Statt des Rusticos, wird eine Eigentumswohnung in einem Ferienkomplex am Gardasee angeboten. Der Kauf kommt zustande, allerdings wird die Wohnung nicht fertiggestellt oder aber, der Bauträger wird insolvent.

Variante 5: Die fertiggestellte Eigentumswohnung am Gardasee wird regelmäßig von einem Verwalter betreut. Da sich die Eheleute Meyer vorerst nur in den Sommermonaten in Italien aufhalten, können sie - obwohl sie ordnungsgemäß eingeladen worden sind - an den Eigentümerversammlungen nicht teilnehmen. Spätestens nach der zweiten Einberufung der Eigentümerversammlung beschließt diese Erhöhungen, Änderungen etc. am Gemeinschaftseigentum, die zu einer erheblichen Verteuerung der laufenden Gemeinschaftskosten führen.

In sämtlichen Fällen möchten die Eheleute A den Vorvertrag / Immobilienkauf zurückabwickeln und bestenfalls ihre Anzahlung herausverlangen. Spätestens hier wird deutlich, dass ausschließlich italienisches Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht zur Anwendung kommt.

Konsequenz:

In den Varianten 1 -2) verfällt die Anzahlung zu Gunsten der Verkäufer, wenn die Meyer den Notartermin verstreichen lassen. Die Verkäufer könnten aber auch die Erfüllung des Kaufvertrages verlangen. Gerichtsort der streitigen Auseinandersetzung ist grundsätzlich der Ort der belegenen Immobilie, also Italien. Die Parteien können - müssen dies aber nicht - ihre Schadensersatz- und Vertragsstrafenansprüche ausnahmsweise auch am deutschen Wohnsitz der Meyer geltend machen.

In den Fällen 3-5) müssen die Meyer, ob sie wollen oder nicht, sämtliche Ansprüche in Italien einklagen. Regelmäßige Verfahrensdauer eines Gerichtsverfahrens erster Instanz: zwischen 3-5 Jahren. Der anfangs beabsichtigte Altersruhesitz kann also sehr schnell zum Unruhesitz werden.

Die Fallstricke ließen sich noch beliebig erweitern. Denn neben den regelmäßigen Rechtsproblemen, die ein Immobilienerwerb per se in sich birgt, kommen noch besondere Problembereiche aus dem ausländischen Recht hinzu, welches deutschen Immobilieninteressenten regelmäßig unbekannt sein dürfte.

Italienisches Recht , Grundstücksrecht & Immobilienrecht , Internationales Recht

Wir beraten seit 1995 zum italienischen Immobilienrecht und koordinieren die Vertragsabwicklung mit dem Verkäufer, Geometer und Notar.

Gian Luca Pagliaro, Rechtsanwalt