Formlose Vereinbarung von Sonderwünschen nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrages

Lange Zeit war nicht hinreichend geklärt, ob die Vereinbarung von (baulichen) Sonderwünschen nach der Beurkundung des notariellen Bauträgervertrages ebenfalls der notariellen Form, d. h. des Abschlusses eines notariellen Ergänzungsvertrages, bedarf.

Einige Gerichte hatten die Auffassung vertreten, dass eine Ergänzung des notariellen Kaufvertrages nach der Beurkundung, jedoch vor der Eigentumsumschreibung, ebenso formbedürftig sei wie das Grundgeschäft, d. h. der notarielle Vertrag. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Urteil vom 14.09.2017 (BGH, AZ: V ZR 213/17) höchstrichterlich entschieden und ausgeführt, dass Änderungen eines Grundstückskaufvertrages nach der im Grundstückskaufvertrag beurkundeten und damit verbindlichen Auflassung formlos möglich sind.

Für die Praxis bedeutet dies, dass zukünftig keine Bedenken mehr bestehen, nach der Beurkundung des (Kauf-) Vertrages zwischen Bauträger und Kunde/Erwerber lediglich schriftliche Vereinbarungen über die Erbringung von zusätzlichen Leistungen und deren Vergütung zu treffen. Grundsätzlich könnten solche Vereinbarungen auch mündlich erfolgen. Jedoch sollte, um einen Nachweis über den Inhalt der getroffenen Vereinbarung führen zu können, zumindest die Schriftform eingehalten werden.

Lediglich solche Sonderwünsche, die vor oder zum Zeitpunkt der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages bereits vereinbart sind oder werden, bedürfen der notariellen Form und müssen daher in dem notariellen Kaufvertrag hinsichtlich Leistung und Gegenleistung in ausreichendem Maße beschrieben und damit bestimmt werden. Unterbleibt die Einhaltung des gesetzlichen Formerfordernisses der notariellen Form hinsichtlich solcher Sonderwünsche, so hat dies die rechtliche Konsequenz, dass aufgrund der Nichteinhaltung der gesetzlichen Form nicht nur die vor bzw. bei Vertragsschluss getroffene Sonderwunschvereinbarung nichtig ist, sondern auch, dass diese Teilnichtigkeit zu einer Gesamtnichtigkeit der vertraglichen Vereinbarung, d. h. des Kaufvertrages insgesamt führt. Eine Heilung dieses Formmangels erfolgt erst mit der Eigentumsübertragung, d. h. mit der Eintragung des Käufers als neuem Eigentümer in das Grundbuch.