Für die Frage, ob ein Beschluss anfechtbar ist oder nicht, kommt es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung an.

Ein Eigentümerbeschluss muss im Zeitpunkt der Beschlussfassung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Eine nachträgliche Heilung ist ausgeschlossen.

Wird ein Verwalter bestellt, der noch keine Gewerbeerlaubnis hat, dann ist dieser Beschluss anfechtbar. 

Der Fall:

In einer Eigentümerversammlung wurde Herr A zum Verwalter bestellt. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung hatte Herr A weder die erforderliche Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung, noch die erforderliche Versicherung nachweisen können, mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 € für jeden Versicherungsfall und 1 Million € für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Deswegen hat ein Eigentümer diesen Beschluss angefochten.

Erfolgreich!  Die Entscheidung, am AG Düsseldorf, Urteil vom 17.1.2022 - 290a C 84/21

Der Beschluss konnte erfolgreich angefochten werden, weil der gewählte Verwalter seine Gewerbeerlaubnis nach 34c Gewerbeordnung und ebenso die ausreichende Versicherungssumme erst einige Monate nach Beschlussfassung nachgewiesen hat.

Für die Beurteilung, ob ein Beschluss den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, muss grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abgestellt werden. An diesem Grundsatz muss festgehalten werden, weil sonst keine einheitliche, rechtliche Beurteilung möglich ist. Die Eigentümer hätten in diesem Fall eine zusätzliche aufschiebende Bedingung beschließen müssen, die nachträglich zu erfüllen ist.  

Das Gericht kommt daher zurecht zu dem Ergebnis, dass der Beschluss anfechtbar ist, weil er nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Die gesetzlich vorgeschriebene Gewerbeerlaubnis sowie die erforderliche Mindestversicherungssumme müssen im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegen. Auch im eigenen Interesse ist es für jede Eigentümergemeinschaft unabdingbar, dass der Verwalter eine Gewerbeerlaubnis hat und vor allem eine ausreichende Versicherungssumme nachweisen kann.

Beschluss unter aufschiebender Bedingung möglich!

Unbestimmte Beschlüsse sind immer anfechtbar, manchmal sogar nichtig.  Denken Sie bei der Ihrer Eigentümerversammlung daran, dass Beschlüsse unter einer (aufschiebenden) Bedingung beschlossen werden können, für den Fall, dass nicht alle erforderlichen Voraussetzungen im Zeitpunkt der Beschlussfassung erfüllt sind.