Gleichbehandlung in der Eigentümergemeinschaft

Die Untervermietung von Parkplätzen ist nur mit Genehmigung der Eigentümer zulässig. Bei ihren Beschlüssen darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht willkürlich handeln.

Nicht selten gibt es Streit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Zwar gehört jedem Mitglied die eigene Wohnung selbst. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten sind aber die Rechte der anderen Miteigentümer dennoch oft mitbetroffen. Besonders gemeinsam genutzte Einrichtungen sind dabei oft Grund für Spannungen. In einem nun vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall ging es um die Vermietung und Untervermietung von Tiefgaragenstellplätzen.

Untervermietung erfordert eine Genehmigung

Ein Wohnungseigentümer mietete von der WEG einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Autostellplatz in der zugehörigen Tiefgarage. Den vermietete er weiter an einen Bewohner der Anlage, der selbst kein Eigentümer war. Da eine Untervermietung ohne Genehmigung gem. § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unzulässig ist, beschloss die WEG als Eigentümerin dagegen vorzugehen. So kündigte sie nach einer erfolglosen Mahnung den Mietvertrag mit dem WEG-Mitglied und Hauptmieter.

Nach einem Streit um die zulässige Vertretung der WEG bei der Kündigung genehmigte diese in einem förmlichen Beschluss später nochmals ausdrücklich die Kündigung. Außerdem sollte die Hausverwaltung nun auch die Räumung des Parkplatzes gerichtlich durchzusetzen lassen.

Ungleichbehandlung nur mit Rechtfertigung

Der BGH entschied zunächst, dass die Beschlüsse und das Vorgehen der WEG der erforderlichen „ordnungsgemäßen Verwaltung" entsprochen haben. Vor allem gibt es einen Gestaltungsspielraum, ob und mit welchen Mitteln ein Eigentümer gegen eine rechtswidrige Untervermietung vorgehen kann.

Bei Ihren Beschlüssen muss eine WEG aber auf die rechtliche Gleichbehandlung aller Eigentümer achten: So urteilte der BGH beispielsweise 2010 in einem anderen Verfahren, dass eine allein für befristete Mietverhältnisse an die WEG zu zahlende Umzugskostenpauschale unzulässig ist. Die benachteilige nämlich diejenigen Eigentümer und Vermieter, die nur befristete Mietverträge vergeben, gegenüber denen, die unbefristet vermieten. Sachlich sei das durch nichts gerechtfertigt (BGH, Urteil v. 01.10.2010, Az.: V ZR 220/09).

In dem nun entschiedenen Fall lag ebenfalls eine Ungleichbehandlung vor. So stellte der BGH fest, dass noch ein weiterer Stellplatz in der Tiefgarage untervermietet war, und zwar an die Hausverwalterin der WEG. Gegen diese zweite Untervermietung wurde aber in keiner Weise vorgegangen. Dass es sich dabei um die Verwalterin der WEG handelt, kann keine unterschiedliche Behandlung rechtfertigen, stellte der BGH ausdrücklich klar. Die Gemeinschaft hätte folglich gegen alle Untervermietungen gleichermaßen vorgehen müssen, um diese erfolgreich unterbinden zu können.

(BGH, Urteil v. 30.11.2012, Az.: V ZR 234/11)

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