Grunderwerbsteuer und der Steuerpflichtige

Mit dem 01.11.2016 traten erhebliche Änderungen in der Pflicht zur Bezahlung der Grunderwerbsteuer ein; sie ergeben sich aus der Novelle der gesetzlichen Senatsmaßnahme Nr. 340/2013 Slg. über die Grunderwerbsteuer (nachfolgend nur „Novelle“). Welche konkreten Änderungen bringt die Novelle mit sich?

Einer der wichtigsten Unterschiede betrifft die Person, die die Grunderwerbsteuer (nachfolgend nur „Steuer“) zu bezahlen hat. Der bislang geltenden Regelung zufolge wird diese Steuer von der Person bezahlt, die das Eigentumsrecht an der Immobilie überträgt; den Parteien wird jedoch überlassen, im Vertrag den Erwerber als den Steuerpflichtigen festzulegen. Wenn der Verkäufer der Immobilie der Steuerpflichtige ist, wird der Erwerber zum Bürgen und haftet für die Bezahlung der Steuer. Gemäß der Novelle ist jedoch der Erwerber des Eigentumsrechts an der Immobilie immer der Steuerpflichtige und das Institut des Bürgen wird abgeschafft; die Verantwortung für die Steuerabführung geht somit auf den Erwerber über.

Durch die Novelle wird ferner der Steuergegenstand geändert: die Steuerpflicht wird ab jetzt zum Beispiel auch das Erbbaurecht oder die Tiefbaunetze betreffen.

Beim Erbbaurecht kann man sagen, dass der Steuergegenstand wie folgt ausgeweitet wird: als Erwerb des Erbbaurechts und somit auch als Erwerb des Eigentumsrechts an einer Immobilie wird jetzt nicht nur das Errichten eines solchen Rechts, sondern auch die Verlängerung der Zeit angesehen, für die das Erbbaurecht vereinbart wurde. Beim Erwerb des Eigentumsrechts an einem Ingenieurnetz oder einem Miteigentumsanteil daran wird lediglich entgeltlicher Erwerb des Eigentumsrechts an einem Gebäude, das Bestandteil dieses Netzes ist und sich auf tschechischem Gebiet befindet, als Steuergegenstand angesehen.

Der bestehende Steuersatz von 4 % bleibt zwar auch nach dem Inkrafttreten der Novelle unverändert; zumindest wurde jedoch ein bestimmter Kreis von Subjekten von der Steuerpflicht befreit. Diese Änderung betrifft die Gebietskörperschaften sowie neue Bauten und Gewerbeeinheiten. Gemäß der derzeit geltenden Regelung sind Gebietskörperschaften von der Steuerpflicht nur in bestimmten Einzelfällen befreit. Ab dem 01.11.2016 werden weder Gebietskörperschaften noch ihre Verbände in allen Fällen der Übereignung von Immobilien die Steuer bezahlen müssen; außerdem müssen sie nicht mehr die Steuererklärung einreichen. Die Befreiung von der Steuerpflicht beim ersten entgeltlichen Erwerb von Immobilien wird neu lediglich jene Neubauten und Gewerbeeinheiten betreffen, die auch tatsächlich fertiggestellt und genutzt werden.

Die letzte Änderung, auf die hier hingewiesen wird, ist die Anpassung der Regeln für die Steuerbemessung beim Immobilientausch. Diese Änderung hängt mit der neuen Regelung zur Bestimmung des Steuerpflichtigen zusammen; der Grund dafür ist, dass im Falle, wenn beide Parteien sich das Eigentumsrecht an Immobilien gegenseitig übertragen, jede von ihnen sowohl Verkäufer als auch Erwerber ist. Wie bereits oben angeführt wurde, ist der Erwerber nach der Novelle immer der Steuerpflichtige. Wenn jedoch beide Parteien als Erwerber angesehen werden, müssen sie beide auch die Steuer bezahlen. Jede der Parteien wird dann die Steuer für die Immobilie abführen, die sie erwirbt. Gemäß der Novelle wird für die Ermittlung des vereinbarten Preises der Wert der abzugebenden Immobilie nicht berücksichtigt, sofern der Erwerbswert nicht allein der vereinbarte Preis ist und der Erwerb des Eigentumsrechts an Immobilien der Steuergegenstand ist.