Grundstücke mit Erbbaurecht - Was Sie als Käufer oder Verkäufer beachten müssen

Grundstücke mit einem Erbbaurecht sind mittlerweile keine Seltenheit mehr im Immobilienbereich. Oft fragen sich Verbraucher, ob sich der Erwerb eines Erbbaurechts lohnt und worauf hierbei zu achten ist. In diesem Artikel erfahren Sie, was ein Erbbaurecht ist und welche Vor- und Nachteile dadurch bestehen. 

Was bedeutet Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht gibt dem Erbauer eines Hauses die Möglichkeit, ohne eigenes Grundstück Eigentümer eines Eigenheims zu werden. Das Grundstück eines anderen Eigentümers darf bebaut werden und hierfür zahlt der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer in regelmäßigen Abständen einen Erbbauzins. Das Erbbaurecht gewährt dem Bauherren also ein Wohn- und Nutzungsrecht, welches in der Regel über mehrere Jahrzehnte besteht.  

Welche Vorteile bieten Grundstücke mit einem Erbbaurecht?

Erbbaurechtsverträge haben üblicherweise eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren. Das eingeräumte Wohn- und Nutzungsrecht besteht meistens also ein Leben lang. Das Haus kann auch von nachfolgenden Generationen durch Vererbung oder Schenkung benutzt oder verkauft werden. Meistens räumen Erbbaurechtsverträge ein sogenanntes Vorkaufsrecht für den Hausbesitzer ein, wenn der Grundstückseigentümer das Grundstück verkaufen will. Möchte der Grundstückseigentümer sein Grundstück verkaufen, hätte der Hausbesitzer und Erbbauberechtigte ein Vorrangrecht, um das Grundstück selbst zu erwerben. Weiterer Vorteil des Erbbaurechtes ist der Umstand, dass die Bauherren viel Geld sparen, da diese kein Baugrundstück erwerben müssen, welches bis zu einem Viertel des Kaufpreises ausmachen kann. Durch das Erbbaurecht erhalten Bauherren zudem auch Zugang zu attraktiven Bauplätzen in Ballungszentren, in denen der Erwerb eines Grundstücks erfahrungsgemäß fast unmöglich oder extrem teuer ist. Dies ist gerade jetzt in Zeiten stark steigender Grundstückspreise ein wichtiger Punkt.

Welche Nachteile haben Grundstücke mit einem Erbbaurecht?

Ist der Erbbaurechtsvertrag ausgelaufen, kann der Grundstückseigentümer auf den Verkauf des Grundstücks bestehen. Ist der Erbbauberechtigte zu diesem Zeitpunkt nicht in der Lage, das Grundstück selbst zu kaufen, kann das bedeuten, dass er gezwungen ist, das Erbbaurecht ebenfalls zu verkaufen. Zudem bestehen in der Regel gewisse Einschränkungen dahingehend, was der Hausbesitzer mit dem Haus auf dem fremden Grundstück alles eigenständig machen darf. Ein generelles Recht auf eine Verlängerung des Erbbaurechtes besteht nicht. Allerdings ist der Grundstückseigentümer gesetzlich stark eingeschränkt, wenn es darum geht, den Erbbaurechtsvertrag vor Laufzeitende zu kündigen. Dadurch genießen Hauseigentümer einen gewissen Schutz. 

Kann über das Erbbaurecht verfügt werden?

Ja, der Erbbauberechtigte darf über sein Erbbaurecht verfügen und dieses zum Beispiel verkaufen, vererben oder verschenken. Wer den Verkauf eines Hauses anstrebt, das auf einem Grundstück mit Erbbaurecht steht, muss damit rechnen, dass der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle an dem Erbbaurecht hat. Dies wird häufig in Erbbaurechtsverträgen vereinbart. Ein solches dingliches Vorkaufsrecht wird auch im Grundbuch als Belastung eingetragen. Wenn tatsächlich ein solches dingliches Vorkaufsrecht zugunsten des Grundstückseigentümers und Erbbaurechtsgebers besteht, ist § 469 Abs. 2 BGB anzuwenden. Das bedeutet, dass auch für Erbbaurechte eine Ausübungsfrist für den Vorkaufsberechtigten von zwei Monaten nach § 11 ErbbauRG i. V. m. § 469 Abs. 2 S. 1 Var. 1 BGB gilt.

Kann ein Grundstück mit einem Erbbaurecht verkauft werden?

Die Frage eines Verkaufs stellt sich im Regelfall erst dann, wenn das Vertragsende erreicht ist. Bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 75 bis 99 Jahren ist dies also ein eher seltenes Szenario. Vorsorglich sollten sich potentielle Interessenten an einem Erbbaurecht bereits bei der Unterzeichnung des notariell beglaubigten Erbbaurechtsvertrages gegen alle Eventualitäten absichern und vor allem auf Fristen und Konditionen zum eigenen Vorteil im Falle einer etwaigen Veräußerung des Grundstücks mit Erbbaurecht achten. Anwaltliche Beratung ist in diesen Fällen in jedem Fall zu empfehlen. 

Kontaktieren Sie uns, wenn auch Sie Fragen rund um das Erbbaurecht haben oder Unterstützung beim Erwerb oder Verkauf einer Immobilie mit Erbbaurecht brauchen.