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Grundstückskauf in Österreich durch Ausländer
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Landesgesetzliche Regelungen
Wenn Ausländer den Erwerb von Immobilien oder Liegenschaften in Österreich planen, ist es wichtig, die beabsichtigte Nutzung zu berücksichtigen. Das anwendbare Raumordnungs- und Baurecht ist in Österreich Ländersache, und die Erteilung von Baubewilligungen sowie die Erstellung von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen basieren auf den geltenden Landesgesetzen, von denen es neun verschiedene gibt.
Wenn beispielsweise die Nutzung der Immobilie als Zweitwohnsitz beabsichtigt ist, muss dies im Rahmen des Raumordnungsrechts erfolgen. Andernfalls können unter Umständen Sanktionen verhängt werden, die bis zum Entzug des Eigentums führen können.
Ein spezielles Regelwerk, das sich speziell auf den Immobilienerwerb durch Ausländer konzentriert, ist das Grundverkehrsrecht. Auch dieses ist in Gesetzgebung und Vollziehung Sache der einzelnen Länder. Grundverkehrsbehördliche Genehmigungen werden auf der Grundlage der jeweiligen Landesgesetze erteilt.
Genehmigungspflicht
Der Erwerb von Eigentum oder Miteigentum an Liegenschaften durch Ausländer erfordert in Österreich grundsätzlich eine behördliche Genehmigung. Als Ausländer gelten Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft, juristische Personen und Personengesellschaften des Unternehmensrechts mit satzungsmäßigem Sitz im Ausland sowie Stiftungen und Fonds, deren Vermögen oder Erträge überwiegend Ausländern zukommen. Bei bestimmten Drittstaatsangehörigen kann eine Genehmigungspflicht aufgrund zwischenstaatlicher Abkommen entfallen.
Eine Ausnahme von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht besteht nur für Angehörige von EU- und EWR-Mitgliedstaaten, die Inländern gleichgestellt sind.
Da das Grundverkehrsrecht Ländersache ist, müssen die konkreten Regelungen bei einer Transaktion immer beachtet werden. Allgemein können die Landesgesetze Voraussetzungen für eine Genehmigung des Erwerbs wie kulturelles Interesse, soziales Interesse, volkswirtschaftliches Interesse und die Vermeidung staatspolitischer Interessen vorsehen.
Es gibt landesgesetzliche Unterschiede zu beachten. Zum Beispiel ist in Wien keine Genehmigung erforderlich, wenn Ehepaare Grundstücke oder Wohnungseigentum erwerben, vorausgesetzt, ein Ehepartner besitzt die österreichische Staatsbürgerschaft. In der Steiermark gilt dies möglicherweise nicht.
Zusätzlich zu den speziellen Regeln für den Immobilienerwerb durch Ausländer müssen auch die allgemeinen Voraussetzungen für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder Baugrundstücken erfüllt sein. Zum Beispiel sieht das Steiermärkische Grundverkehrsgesetz vor, dass für den Erwerb von Baugrundstücken in bestimmten Gemeinden eine Erklärung abgegeben werden muss, dass der beabsichtigte Rechtserwerb nicht der Schaffung eines Zweitwohnsitzes dient.
Grundbucheintragung
In Österreich erfolgt der Eigentumserwerb an einer Immobilie erst durch die Eintragung im Grundbuch. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die Zahlung des Kaufpreises verschaffen noch nicht das Eigentum. Alle vor der Einverleibung des Eigentums des Käufers eingetragenen Rechte müssen grundsätzlich übernommen werden. Daher wird der Käufer daran interessiert sein, das Grundstück lastenfrei zu übernehmen. Falls bestimmte Rechte Dritter eingetragen sind (Grunddienstbarkeiten oder Hypotheken), müssen vertragliche Regelungen zwischen Verkäufer und Käufer getroffen werden, wie mit diesen umgegangen wird.
Falls nach dem jeweiligen Landesgesetz für die Liegenschaftstransaktion eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist, muss diese vor der Eintragung im Grundbuch vorliegen, da es sonst zu einer Abweisung des Grundbuchsgesuchs kommt.
Rechtsanwalt Liegenschaftsrecht
Rechtsanwalt Dr. Simon Harald Baier LL.M. berät zu allen Fragen rund um den Grundstückserwerb und zum Wirtschaftsrecht.
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