Gut informiert ist die halbe Miete: Was Sie über Mietverträge wissen sollten - Teil 1

In Deutschland werden jedes Jahr rund 1,5 Millionen Mietverträge neu abgeschlossen. Mieter und Vermieter treffen darin Absprachen und Vereinbarungen, die neben den gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht die Grundlage für das Mietverhältnis bilden. Doch was genau regelt ein Mietvertrag über Wohnraum? Was muss in dem Vertrag drinstehen und was darf darin nicht enthalten sein? Welche Klauseln sind unwirksam? Die Antworten auf diese und weitere häufigen Fragen lesen Sie in diesem Artikel.

Lesen Sie auch Teil 2 unseres Artikel "Gut informiert ist die halbe Miete: Was Sie über Mietverträge wissen sollten - Teil 2".

Das muss in einem Mietvertrag stehen

Viele Mietverträge enthalten oft sehr umfangreiche Vereinbarungen mit zum Teil Dutzenden Seiten. Aber ist dies wirklich erforderlich? Nein! Im Kern müssen sich Mieter und Vermieter vor allem über vier Punkte einig sein:

1. Wer ist Mieter und wer ist Vermieter?
2. Welche Wohnung wird wo vermietet?
3. Wie hoch ist die Miete?
4. Wann beginnt das Mietverhältnis?

Die meisten Formularmietverträge enthalten noch viele weitere Punkte. Dabei werden zwingende gesetzliche Regelungen noch einmal aufgegriffen und beschrieben, sprich schlichtweg nur der Gesetzestext wiederholt. Darüber hinaus werden nicht zwingende gesetzliche Regelungen aber auch oftmals abgeändert, teilweise sogar ins Gegenteil verkehrt. Meistens sind solche vom Gesetz abweichende Regelungen im Mietvertrag unwirksam, weil der Mieter ansonsten unangemessen benachteiligt wird. Ist eine Regelung im Mietvertrag unwirksam, gilt anstelle der unwirksamen Vertragsklausel automatisch die gesetzliche Regelung. Der Mietvertrag wird also durch eine unwirksame Klausel nicht im Ganzen hinfällig.

Muss der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Nein, ein Mietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich vereinbart werden. Dann läuft der Vertrag jedoch zwingend auf unbestimmte Zeit und nicht befristet. Bei einem mündlichen Mietvertrag richten sich alle Rechte und Pflichten der Vertragsparteien unmittelbar nach dem Gesetz. In diesem Fall haben Mieter weder mit Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen noch mit Betriebskosten etwas zu tun, da das Gesetz solche mietrechtlichen Regelungen nicht kennt. Hierfür bedarf es in der Regel einer (schriftlichen) Vereinbarung durch die Vertragsparteien. Allerdings hat der mündliche Mietvertrag auch Nachteile: zwischen Vermieter und Mieter entsteht schnell Streit über die Frage, was tatsächlich vereinbart wurde und gewollte war. Sind seit dem Vertragsabschluss bereits viele Jahre vergangen gilt dies nur umso mehr. Es ist daher ratsam, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen. Bei bestimmten Verträgen wie Zeitmietvertrag, Staffelmietvertrag, Indexmietvertrag und der Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses ist ein schriftlicher Vertragsabschluss sogar zwingend, ansonsten ist der Vertrag im Gesamten unwirksam.

Ehepaare und Wohngemeinschaften: Regelungen zu Vertragsparteien

Im Mietvertrag muss vor allem geregelt werden, wer Vermieter und wer Mieter ist. Dabei sind der vollständige Name und vollständige aktuelle Anschrift anzugeben. Sind ein Ehepaar Vermieter können auch beide gemeinsam als Vermieter auftreten und den Mietvertrag unterschreiben. Auf der Mieterseite muss derjenige genannt werden, der die Wohnung anmietet und die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übernimmt. Ziehen mehrere Personen wie zum Beispiel ein Ehepaar, in die Wohnung, dann genügt es, wenn einer als Mieter im Mietvertrag genannt wird und den Mietvertrag unterschreibt. Dieser ist dann der Ansprechpartner für den Vermieter, wenn es um Vertragsangelegenheiten geht, um Mietzahlung, Mieterhöhung oder Kündigung.  

Wichtig: 
Werden beide Ehepartner im Mietvertrag als Mieter aufgeführt, muss der Vermieter seine Schreiben an beide Mieter richten und beide Ehepartner müssen gemeinsam ihre Mieterrechte wahrnehmen. Der Mietvertrag kann dann zum Beispiel nicht durch eine Ehepartner allein gekündigt werden.

Zieht jemand zunächst alleine in die Wohnung und unterschreibt den Mietvertrag und lässt danach erst einen Partner nachziehen, so muss kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden und der Partner muss auch nicht im Mietvertrag nachträglich eingetragen werden.

Bei Wohngemeinschaften müssen ebenfalls einige Besonderheiten berücksichtigt werden. Mehrere Personen können zusammen als Wohngemeinschaft eine Wohnung anmieten. In diesem Fall haben dann alle Mitglieder der Wohngemeinschaft die gleichen Rechte und Pflichten. Alle aus der Wohngemeinschaft sind gegenüber dem Vermieter zur Mietzahlung im Ganzen (und nicht nur nach Anteilen) verpflichtet. Eine interne Regelung in der Wohngemeinschaft zur Aufteilung der Miete ist im Außenverhältnis für den Vermieter nicht bindend. Er kann von jedem einzelnen Mitglied der Wohngemeinschaft die volle Miete verlangen, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes im Mietvertrag vereinbart wurde. 

Auszug einzelner WG-Mitglieder - Tipps und Tricks

Es kann zu Problemen führen, wenn einzelne Mitglieder der Wohngemeinschaft ausziehen wollen. Wurde der Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, kann in der Regel auch nur gemeinsam gekündigt werden. Was tun, wenn eine Vereinbarung zwischen den WG-Mitgliedern, die wohnen bleiben möchten, und dem Vermieter nicht möglich ist? Derjenige, der ausziehen will, muss notfalls die anderen WG-Mitglieder auf Abgabe einer gemeinsamen Kündigung verklagen. Dies ist nicht nur zeit- und kostenintensiv, sondern auch sehr nervenaufreibend für alle Beteiligten.

Wenn eine Wohngemeinschaft eine Wohnung anmieten will, sollte deshalb im Mietvertrag aufgeführt werden, dass an eine Wohngemeinschaft - bestehend aus den Mietern x, y und z - vermietet wird. Vorsorglich kann zusätzlich vereinbart werden, dass die Wohngemeinschaft berechtigt ist, einzelne Mieter auszutauschen. Es kann beispielsweise eine Regelung aufgenommen werden, die den Auszug einzelner WG-Mitglieder ermöglicht. Auf diese Weise kann unnötigem Streit von Beginn an vorgebeugt werden. 

Eine andere Möglichkeit besteht auch darin, dass von Beginn an nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft im Mietvertrag als Mieter aufgeführt wird. Probleme wie die obigen können dann nicht auftreten, denn das im Mietvertrag genannte Mitglied entscheidet allein, ob das Mietverhältnis beendet wird oder nicht. Die anderen WG-Mitglieder müssen dann als Untermieter zur Mitbenutzung der Wohnung berechtigt werden. Hierzu müssen entsprechende Untermietverträge mit dem (Haupt-)Mieter abgeschlossen werden. Untermietverträge sind jedoch nur zulässig, wenn der Vermieter von Anfang an informiert war und damit einverstanden ist oder wenn der Mieter erst nach Abschluss des Mietvertrages auf die Idee der Untervermietung kommt. Liegen vernünftige und nachvollziehbare Gründe vor, muss der Vermieter der gewünschten Untervermietung zustimmen und kann diese nicht einfach pauschal verweigern. Es ist jedoch für ein vertrauensvolles Mietverhältnis ratsam, den Vermieter von Anfang an einzuweihen und die Möglichkeiten offen zu besprechen. So wird unnötigem Streit und gerichtlichen Auseinandersetzungen am ehesten vorgebeugt.

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