Hausverkauf und Mieterrechte: Was Vermieter wissen müssen

Der Immobilienmarkt ist in ständiger Bewegung, und gelegentlich stehen Vermieter vor der Entscheidung, ein vermietetes Objekt zu verkaufen. Doch was bedeutet das für bestehende Mietverhältnisse? Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" bietet hier eine klare Richtung: Ein Hausverkauf allein stellt keinen validen Grund für eine Kündigung dar. In diesem Beitrag beleuchten wir die Rahmenbedingungen, unter denen eine Kündigung im Kontext eines Verkaufs möglich ist, und geben Vermietern wichtige Informationen an die Hand.

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Die rechtliche Ausgangslage

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie tritt der Käufer in die bestehenden Mietverträge ein, ohne dass sich für die Mieter abgesehen vom Vermieterwechsel etwas ändert. Diese Konstellation schützt Mieter vor willkürlichen Kündigungen und sorgt für Stabilität in Mietverhältnissen. Doch gibt es Szenarien, in denen eine Kündigung trotzdem rechtens sein kann?

Kündigung wegen Verkauf: Die Ausnahmen

Obwohl der Hausverkauf per se kein Kündigungsgrund ist, existieren spezifische Situationen, in denen eine Kündigung durch den Vermieter rechtlich haltbar sein kann. Ein solcher Fall tritt ein, wenn der Vermieter durch das bestehende Mietverhältnis erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet. Ein einfacherer oder wertsteigernder Verkauf des Objekts ohne Mieter genügt hierfür nicht. Vielmehr muss nachgewiesen werden, dass der Verkauf unter den gegebenen Umständen entweder unmöglich oder nur mit unverhältnismäßigen Einbußen machbar ist.

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Beweisführung und Darlegungspflicht

Die Beweislast für die geltend gemachten wirtschaftlichen Nachteile liegt beim Vermieter. Dies bedeutet, dass bereits im Kündigungsschreiben detailliert aufgeführt werden muss, warum ein Verkauf unter den aktuellen Bedingungen nicht zumutbar ist. Hierbei spielen nicht nur die Preisunterschiede eine Rolle, sondern auch der Grund für den Verkauf und die geplante Verwendung des Erlöses.

Gesetzliche Kündigungsfristen beachten

Falls eine Kündigung rechtlich begründet werden kann, müssen Vermieter die ordentlichen Kündigungsfristen einhalten. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt:

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
• Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen, um im Folgemonat wirksam zu werden.

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Fazit

Vermieter, die eine vermietete Immobilie veräußern möchten, stehen vor rechtlichen Herausforderungen, wenn es um die Kündigung bestehender Mietverhältnisse geht. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" schützt Mieter vor den Folgen eines Verkaufs. Nur in begründeten Ausnahmefällen ist eine Kündigung möglich. Daher ist es ratsam, bei Unklarheiten oder der Notwendigkeit einer Kündigung fachkundigen Rechtsbeistand hinzuzuziehen, um sowohl die eigenen Interessen als auch die der Mieter angemessen zu berücksichtigen.