Heizkostenabrechnung – Beweis- und Darlegungslast des Vermieters und Belegeinsichtsrecht des Mieters

Alle Jahre wieder erhalten die Mieter von ihren Vermietern oder den Hausverwaltungen die Betriebskostenabrechnungen. In dieser werden oftmals auch die Heizkosten abgerechnet, wenn diese nicht über den Energieversorger direkt abgerechnet werden. Nicht selten wenden sich Mieter dabei an den Mieterverein oder an einen Rechtsanwalt, da sie bei der Abrechnung der Heizkosten einen Fehler vermuten.

Derart verhielt es sich auch in dem Fall, welcher am 07.02.2018, Az.: VIII ZR 189/17 vom Bundesgerichtshof zu entscheiden war. Die beklagten Mieter bewohnten eine Dreizimmerwohnung von 94 m². Die gesamte Wohnfläche der am Heizkreislauf angeschlossenen Wohnungen belief sich auf 720 m². Auf die Betriebskosten leisteten die Mieter eine Vorauszahlung von monatlich 200,00 €. Darin eingeschlossen war eine Vorauszahlung auf die Heizkosten.

Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 sollten die Mieter eine Nachzahlung für Heizkosten von 3.492,00 € und für das Jahr 2014 eine Heizkostennachzahlung von 3.857,00 € leisten. Damit erklärten sie sich wegen fehlender Plausibilität nicht einverstanden und verlangten Einsicht in die Belege der Heizkostenabrechnungen der weiteren Mitmieter.

Sowohl das Amtsgericht Bensheim als auch das Landgericht Darmstadt gab den klagenden Vermietern Recht und verurteilte die Mieter zur Zahlung der Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen 2013 und 2014. Mit der zum BGH zugelassenen Revision verfolgen die beklagten Mieter weiterhin die Abweisung der Klage. Nach ihrer Argumentation seien die Abrechnungen nicht plausibel und sie müssten daher Einsicht in die Belege über die Heizkostenabrechnungen der anderen Mieter erhalten, um eine Prüfung einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Heizkosten vornehmen zu können.

Dies verweigerten die Vorinstanzen mit der Begründung, dass die Beklagten zum einen nicht genau dargelegt hätten, wieso sie die Heizkostenabrechnung nicht für ordnungsgemäß erachten und auch ein besonderes Interesse an der Belegeinsicht in die Abrechnungen der Mitmieter nicht darlegt sei.

Der BGH nahm diesen Sachverhalt zum Anlass, sich zum einen mit der Frage der Darlegungs- und Beweislast zur Berechtigung von Heizkosten zu beschäftigen. Zum anderen klärte der BGH die Frage des Umfangs der Belegeinsicht des Mieters.

Nach der Entscheidung des BGH liegt die Darlegungs- und Beweislast dafür, ob die Heizkosten korrekt abgerechnet sind, beim Vermieter. Bietet er in einem laufenden Verfahren auf das Bestreiten des Mieters daher einen Beweis dafür an, muss das Gericht diesem Beweisantritt nachgehen. Es ist daher nicht Sache des Mieters, anhand „objektiv nachvollziehbarer Anhaltspunkte“ die Höhe der abgerechneten Betriebskosten anzugreifen.

Darüber hinaus ist es ebenfalls Aufgabe des Vermieters, dem Mieter eine aus sich heraus verständliche Aufstellung der abrechenbaren Betriebskosten in einer Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Es muss dem Mieter aus der Abrechnung heraus möglich sein, die angefallenen Kostenpositionen zu erkennen und rechnerisch nachzuvollziehen. Wenn er dazu die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen anderer Mieter benötigt, kann er diese Einsichtnahme von seinem Vermieter verlangen, ohne dass er dafür ein besonderes Interesse darlegen muss.

Nach Ansicht des BGH sei es ausreichend, dass ein allgemeines Interesse daran besteht, die Abrechnungstätigkeit des Vermieters und die eigene Abrechnung nachzuprüfen.

Zudem stellte der BGH in seiner Entscheidung nochmals fest, dass solange der Vermieter die Belegeinsicht verweigert, der Mieter keine Nachzahlungen auf die Betriebskosten zu leisten braucht. Ihm steht in diesem Fall bis zur Gewährung der Belegeinsicht ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Solange eine Belegeinsicht nicht gewährt wird und der Vermieter dennoch Klage auf Zahlung des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrages verlangt, muss die Klage als (derzeit) unbegründet abgewiesen werden.

Haben auch Sie Probleme bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung, wurde an Sie ein Belegeinsichtsgesuch gerichtet oder gewährt Ihr Vermieter Ihnen keine Belegeinsicht, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen