Hypothekenbestellung an einer spanischen Liegenschaft

Ist die Protokollierung vor einem deutschen Notar wirksam?

Von Dr. Burckhardt Löber, Dr. Alexander Steinmetz und Fernando Lozano

Wer als Eigentümer einer spanischen Liegenschaft in Deutschland wohnt und eine Hypothek bestellen will, steht vor der Frage, ob die Protokollierung wirksam vor einem deutschen Notar erfolgen kann. Zwar sind Spanien und Deutschland Mitglieder der Union des Lateinischen Notariats; gleichwohl weichen die Rechtsordnungen in Bezug auf das jeweilige Grundbuch (Registro de la Propiedad) erheblich voneinander ab. In Spanien ist das Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria) mit der entsprechenden Verordnung maßgeblich, während in Deutschland die Grundbuchordnung gilt.

Der deutsche Notar kennt seine eigenen Gesetze, in aller Regel aber nicht die Einzelheiten des spanischen Hypothekengesetzes. Selbst wenn er über Spezialkenntnisse verfügt, muss er doch mit der Zurückweisung seiner Urkunde rechnen, etwa weil es in Spanien Informationspflichten gegenüber zahlreichen Behörden gibt (z.B. Finanzamt, Generaldirektion für ausländische Investitionen etc.)

Vor ausländischen Notaren protokollierte notarielle Kaufverträge über spanische Liegenschaften wurden von der Generaldirektion für Register und Notariate als nicht eintragbar beurteilt. Anders dürfte eine Entscheidung dieser Generaldirektion auch in Bezug auf Hypothekenbestellungsverträge nicht lauten, die ein ausländischer Notar protokolliert hat. Was also tun, wenn etwa der Eigentümer einer spanischen Liegenschaft in Deutschland oder sonst wo aus spanischer Sicht im Ausland lebt und beispielsweise aus Gesundheitsgründen verhindert ist, die Hypothekenbestellung vor einem spanischen Notar beurkunden zu lassen. Hier hilft das gute alte Rechtsinstrument der Vollmacht. Dies bedeutet, dass der Hauseigentümer zu einem deutschen Notar geht und eine Vertrauensperson, etwa einen Rechtsanwalt, bevollmächtigt, eine Hypothek für ihn an seinem spanischen Grundstück vor einem spanischen Notar zu bestellen. Hierbei sind die Einzelheiten der Hypothek zu benennen, also Hypothekenhöhe, Dauer, Verzinsung, Kosten, Rückzahlung, etc. Die Ausfertigung der Urkunde muss mit der Apostille des für den Notar zuständigen Landgerichtspräsidenten versehen werden. Die Urkunde ist auch in beglaubigter Form in die spanische Sprache zu übersetzen. Wichtig zu wissen ist, dass sämtliche Beteiligten an dieser Aktion, also der Hauseigentümer, der Hypothekengläubiger, der Vollmachtnehmer und der Schuldner (sofern ihm das Haus nicht gehört) jeweils eine spanische Ausländersteuernummer (N.I.E.) benötigen. Dies macht die Sache zwar kompliziert, ist jedoch zu lösen. Man braucht nur ein wenig mehr Zeit und Geduld.

Frankfurt am Main, Dénia und Valencia, im Februar 2012