Immobilie kaufen ohne Vertragsfallen: Das sollten Sie als Käufer beachten

Eine der wichtigsten Investitionen ist für die meisten Menschen der Kauf einer Immobilie. Doch dabei lauern einige Kostenfallen und Vertragsrisiken, die unerfahrene Käufer oft erst nach dem Notartermin erkennen, wenn es zu spät ist. Das kann zu erheblichen Problemen führen und teuer werden. Als Anwältin habe ich in meiner langjährigen Erfahrung häufig solche Fälle begleitet. Damit Sie gut vorbereitet in den Immobilienkauf gehen, möchte ich Sie in diesem Ratgeberartikel über einige Fallstricke beim Kauf einer Immobilie informieren und Ihnen wertvolle Tipps geben, wie Sie Vertragsrisiken vermeiden können.

Vertragsfallen

• Versteckte Klauseln: Nicht immer sind alle Regelungen im Kaufvertrag klar und verständlich formuliert. Gerade unerfahrene Immobilienkäufer merken daher oft beim Lesen des Notarvertragsentwurfs nicht, wo für sie ungünstige Klauseln und riskante Regelungen versteckt sind. Versteckte Klauseln im Immobilienkaufvertrag können dazu führen, dass Sie später für Kosten aufkommen müssen oder Leistungen übernehmen müssen, mit denen Sie beim Kauf gar nicht gerechnet hatten. Besonders sorgfältig prüfen sollten Sie alle Klauseln im Kaufvertrag, in denen es um den Ausschluss von der Gewährleistungspflicht geht oder die Ihnen als Käufer besondere Verpflichtungen auferlegen.
• Unklare Eigentumsverhältnisse und Lasten: Es sollte immer vor dem Kauf sauber geprüft werden, ob der Verkäufer selbst tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist und das Objekt auch verkaufen darf. Wichtig ist auch sicherzustellen, dass Sie alle Belastungen der Immobilie kennen. Die meisten Lasten ergeben sich aus dem Grundbuch (zum Beispiel Nießbrauchrechte oder Grundschulden). Denken Sie aber auch daran, Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu nehmen, ehe Sie die Immobilie kaufen. Hier können sich weitere unbekannte Baulasten verstecken. Der Notar nimmt ohne ausdrücklichen Auftrag keine Einsicht ins Baulastenverzeichnis.
• Fehlende Baugenehmigungen: Bei Bestandsimmobilien sollten Sie sich immer versichern, dass das Gebäude einschließlich aller Nebengebäude, Anbauten und sonstigen Veränderungen auch tatsächlich vom Bauamt genehmigt ist. Es kommt immer wieder vor, dass die bisherigen Bewohner der Immobilie illegale (An)Bauten vorgenommen haben. Wenn Sie die Immobilie kaufen, übernehmen Sie in der Regel alle Rechte und Pflichten. Stellt sich heraus, dass Baugenehmigungen fehlen, kann dies für Sie zu erheblichen Problemen führen. Schlimmstenfalls droht eine Abrissverfügung, was Ärger und Kosten bedeutet. Wenn ein Haftungsausschluss wirksam vereinbart wurde, bleiben Sie auf diesen Kosten als Käufer sitzen und können keinen Regress beim Verkäufer nehmen. Klären Sie daher immer rechtzeitig vor dem Notartermin, ob alle notwendigen Genehmigungen vorliegen und ob der Verkäufer Ihnen alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellt.

Kostenfallen

• Versteckte Kosten: Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf oft weitere Kosten an, wie beispielsweise Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision oder Gebühren für die Eintragungen oder Löschungen von eingetragenen Rechten im Grundbuch. Achten Sie darauf, dass Sie alle Kosten transparent aufgelistet bekommen und dass Sie diese in Ihre Finanzplanung einbeziehen.
• Renovierungsbedarf: Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Sie immer auch den Zustand des Hauses oder der Wohnung genau prüfen. Ziehen Sie einen Bausachverständigen bei der Besichtigung hinzu, wenn Sie selbst nicht über die notwendigen Fachkenntnisse verfügen. Besteht Renovierungs- und Instandsetzungsbedarf, müssen Sie je nach Umfang des Renovierungsstaus oder der Mängel des Gebäudes mit hohen Kosten rechnen. Lassen Sie sich daher vor dem Kauf ausführlich von einem Bauexperten oder Gutachter beraten und kalkulieren Sie die Kosten großzügig in Ihre Finanzplanung ein. Im letzten Jahr sind die Kosten für Baustoffe und Handwerkerleistungen sehr stark gestiegen. Auch dies sollte nicht unterschätzt werden.
• Folgekosten: Achten Sie beim Immobilienkauf auch darauf, dass neben den etwaigen Renovierungskosten noch weitere Folgekosten anfallen können. Kritisch sind beispielsweise Erschließungskosten oder - bei einer Eigentumswohnung - Sonderumlagen für Arbeiten an der Wohnanlage, für die alle Wohnungseigentümer gemeinsam aufkommen müssen. Klären Sie möglichst vor dem Notartermin, welche Kosten als Immobilieneigentümer auf Sie voraussichtlich zukommen und ob Sie diese dann neben den Finanzierungskosten und allgemeinen Lebenshaltungskosten stemmen können.

Fazit

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie aufgrund der Risiken und großen finanziellen Verpflichtung besonders vorsichtig sein und alle Unterlagen vor dem Beurkundungstermin genau prüfen. Besonders wichtig ist der Inhalt des Notarvertrags. Der Notar fertigt zwar einen Entwurf, berät jedoch lediglich neutral. Er wird Sie als Käufer als nicht explizit auf für Sie nachteilige Klauseln hinweisen.

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