Immobilienkauf: Besichtigungsformular, Reservierungsvereinbarung, Vorvertrag - Das müssen Sie als Käufer beachten

Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie, haben vielleicht sogar schon ein Haus oder eine Wohnung besichtigt, benötigen dann aber noch Bedenkzeit? In solchen Fällen versuchen Verkäufer oder Makler regelmäßig die Kaufinteressenten zum Unterschreiben eines Besichtigungsformulars, einer Reservierungsvereinbarung oder sogar eines Vorvertrages zu bewegen. Doch ist dies ratsam? Können Sie bedenkenlos solche Dokumente unterzeichnen? Darum geht es im nachfolgenden Rechtstipp.

Was steht in einem Besichtigungsformular?

Bei einem Besichtigungsformular handelt es sich um eine vom Makler vorformulierte Erklärung, mit der Sie üblicherweise bestätigen sollen, dass Sie die zu verkaufende Immobilie besichtigt haben, der Kontakt und die Besichtigung über den Makler zustande kamen und im Fall des Kaufs eine Provision in einer bestimmen Höhe fällig wird. Grundsätzlich ist gegen die Unterzeichnung eines solchen Formulars nichts einzuwenden. Kritisch wird es aber dann, wenn das Formular weitere Bestimmungen zu Ihrem Nachteil enthält. Hier sollten Sie skeptisch werden und im Zweifelsfall besser nicht vorschnell unterschreiben. Wichtig ist: Der Verkäufer oder Makler kann Sie nicht zur Unterschrift zwingen. 

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Häufiger als ein Besichtigungsformular wird Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung zur Unterschrift vorgelegt. Der Verkäufer oder Makler reserviert die Immobilie für Sie als potenziellen Käufer, verkauft sie also während des Reservierungszeitraums nicht an einen anderen Käufer. Allerdings müssen Sie diesen "Service" auch bezahlen und sollen sich verpflichten, eine Gebühr zu bezahlen. 5 bis 10 % der bei Abschluss eines späteren Kaufvertrags fälligen Maklerprovision sind hier üblich als Gebühr. Meistens ist es in der Vereinbarung so vorgesehen, dass die Gebühr mit dem Kaufpreis oder der Maklergebühr verrechnet wird, wenn der Kaufvertrag dann auch tatsächlich geschlossen wird. Hier gibt es jedoch sehr unterschiedliche Regelungen. Deshalb sollten Sie hier ganz genau hinschauen, ehe Sie etwas unterschreiben und sich bei Zweifeln besser vorher anwaltlich beraten lassen.

Finden Sie heraus, ob es weitere Kaufinteressenten gibt

Meistens verweisen Verkäufer oder Makler darauf, dass natürlich noch weitere Kaufinteressenten für die Immobilie da wären. Das kann natürlich stimmen, muss es aber nicht. Praxistipp: Versuchen Sie solche Angaben zu überprüfen, indem Sie beispielsweise Freunde bitten, mit verdeckter Nummer beim Verkäufer oder Makler anzurufen und sich als Interessanten auszugeben, die aber einen Besichtigungstermin in frühestens einer oder gar zwei Wochen wollen. Als Grund dafür kann dienstliche oder urlaubsbedingte Abwesenheit angegeben werden. Wenn der Verkäufer oder Makler einen solchen Termin vereinbart, dann wissen Sie, dass die Nachfrage bis dahin wohl doch nicht so hoch ist, wenn die Immobilie weiteren Interessenten gezeigt wird. 

Einige Reservierungsvereinbarungen sind ganz oder teilweise nichtig

Streit gibt es oft dann, wenn Sie sich dann doch gegen den Kauf der Immobilie entscheiden. Dann erhalten Sie meistens nach den vertraglichen Regelungen in der Reservierungsvereinbarung die Reservierungsgebühr gar nicht oder allenfalls zu einem Teil zurück. Es kommt auch immer wieder vor, dass die abgeschlossene Reservierungsvereinbarung ganz oder teilweise nichtig ist. In der Regel müssen Sie dann anwaltliche Hilfe nehmen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen. Dies können Sie sich ersparen, wenn Sie eine Reservierungsvereinbarung erst gar nicht unterzeichnen.

Was ist ein Vorvertrag und was ist der Unterschied zur Reservierungsvereinbarung?

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, einen Kaufvorvertrag abzuschließen. Dies ist immer dann der Fall, wenn Sie noch Zeit brauchen, ehe Sie den Immobilienkaufvertrag beurkunden wollen, beispielsweise weil die Finanzierung noch nicht gesichert ist oder Sie noch behördliche Genehmigungen benötigen. Ein Vorvertrag macht dann Sinn, wenn grundsätzlich ein ernsthaftes Kaufinteresse vorhanden ist. Der Vorvertrag ist eine echte Kaufabsichtserklärung des Käufers, aber er muss im Unterschied zur Reservierungsvereinbarung notariell beurkundet werden. Ansonsten ist er nicht rechtlich bindend. Eine Reservierungsvereinbarung kann den notariellen Vorvertrag im Übrigen nicht ersetzen, denn nur mit der Kaufabsichtserklärung verpflichten sich die Parteien zum Vertragsabschluss und zu weiteren Verhandlungen über das Kaufobjekt. Ein Rücktritt von einem solchen Vorvertrag ist dann nur noch unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Hierzu wird häufig eine anwaltliche Beratung erforderlich sein, um sicher beurteilen zu können, ob ein Rücktrittsgrund vorliegt oder nicht. In der Regel enthält der Vorvertrag eine Schadensersatzklausel. Das heißt, es kann für eine Seite teuer werden, wenn der Kaufvertrag dann am Ende doch nicht zustande kommt. Deshalb sollte ein Vorvertrag nicht vorschnell abgeschlossen werden.