Immobilienkauf in Italien und Verzicht auf gesetzliche Hypothek.

Was ist eine gesetzliche Hypothek? In welchen Fällen verzichtet der Verkäufer darauf? Wie sieht die Praxis dazu aus? Wie soll man sich verhalten? 

Der Verzicht auf die Eintragung der gesetzlichen Hypothek ist heutzutage eine verbreitete Stilklausel innerhalb der notariellen Urkunden, obwohl es sich hierbei um einen wichtigen Schutzmechanismus für den Verkäufer handelt.

Art. 2817 des ital. ZGB legt hier folgendes fest:

Eine gesetzliche Hypothek haben:

1) der Veräußerer auf den veräußerten Liegenschaften für die Erfüllung der Pflichten aus der Veräußerung [v.a. für die Bezahlung des Preises, aber auch für etwaige andere zusätzliche Geldschulden des Käufers];

2) die Miterben, die Gesellschafter und sonstige Teilungsgenossen für die Bezahlung der Ausgleichsbeträge, und zwar auf jenen Liegenschaften, die den zur Ausgleichszahlung verpflichteten Teilungsgenossen zugewiesen werden.

3) (omissis)

Die gesetzliche Hypothek ist also für eine Schuld vorgesehen, die aus einem Immobilienverkauf oder aus einer Immobilienteilung resultiert, selbst wenn der Berechtigte die Hypothek nicht anfragt. Im Falle eines Immobilienverkaufs steht dem Verkäufer beispielsweise eine gesetzliche Hypothek auf die veräußerte Immobilie zu als Garantie für jene Beträge, deren Begleichung zeitlich aufgeschoben ist.

Dadurch, dass es sich um eine gesetzliche Hypothek (und nicht um eine Hypothek durch einseitige Erklärung) handelt und für den Fall, dass der Berechtigte nicht ausdrücklich auf die Eintragung verzichtet hat, nimmt der Beamte des Liegenschaftsregisters die Eintragung der Hypothek automatisch vor, ohne zu kontrollieren, ob im Vertrag eine zeitlich gestaffelte Bezahlung vorgesehen ist. Um den Beamten des Liegenschaftsregisters von dieser Eintragungspflicht freizustellen, fügen die Notare in der Praxis eine Stilklausel zum ausdrücklichen Verzicht des Verkäufers in den Vertrag ein.

Der Grund für den häufigen Verzicht auf die Eintragung einer Hypothek liegt bei den sehr hohen Kosten, die damit verbunden sind. Im Gegensatz zu den Hypotheken für Banken, wo die Kosten begrenzt sind, werden die Register- und Katastersteuern proportional zum Hypothekenwert ermittelt. Zusätzlich müssen Stempelsteuer und Eintragungssteuer beglichen werden. Eine spätere Löschung der Hypothek (z.B. nach Bezahlung des Kaufpreises) erfolgt nicht automatisch, sondern nach einer neuerlichen notariellen Urkunde und ist somit mit weiteren Spesen verbunden (wiederum im Gegensatz zu Hypothekardarlehen von Banken).

Falls eine Hypothek also nicht nötig ist (z.B. bei gänzlicher Bezahlung vor Vertragsabschluss), fügen die Notare die ausdrückliche Verzichtsklausel ein, um Kosten zu sparen.

Natürlich ist der Verzicht nur sinnvoll, wenn der Verkäufer die Bezahlung vor oder bei Vertragsabschluss erhält, was in der Praxis nicht immer der Fall ist, da Käufer nicht immer sofort über die nötige Liquidität für einen Immobilienkauf verfügen. Eine Steuersenkung der Hypotheken-Eintragung mit Angleichung an die vergleichsweise geringen Kosten für die Eintragung von Hypothekardarlehen von Banken könnte die Wahl zeitlich gestaffelter Zahlungen begünstigen und den Immobilienmarkt somit ankurbeln.