Kauf einer Immobilie und eines Grundstücks in Italien – Steuerliche Aspekte – Teil 1

Ein kurzer aber klarer Leitfaden durch den Dschungel der Besteuerung beim Kauf einer Wohneinheit oder eines Grundstücks 

Mit dieser kurzen aber sehr überschaubaren Veröffentlichung möchte der Autor eine zusammenfassende Übersicht der wichtigsten Steuern, welche beim Kauf einer Immobilie (Wohneinheit oder Grundstück) anfallen, bieten. 

 Besonderes Augenmerk sollte zunächst auf das System „Preis-Wert“ („valore catastale“ und „valore reale“) gelegt werden. Vielleicht wissen nicht alle, dass in Italien gemäß dieser o.g. Regel: 

• die Besteuerung des Vertrages auf der Grundlage des berechneten Wertes der Katasterrenditeder Immobilie und nicht auf der tatsächlich gezahlten Kaufsumme erfolgt; 
• die Befugnis der ital. Finanzverwaltung („Agenzia delle Entrate“) zur Überprüfung des Wertes begrenzt wird; 
• laut Gesetz eine Reduzierung der Notarkosten (zirka 30%) zusteht; 

 Das „Preis-Wert System“, sofern die Voraussetzungen gegeben sind, ist sehr wichtig für den Käufer, weil es die Bemessungsgrundlage der Register-, Hypotheken- und Katastersteuer („imposta di registro“, „imposta ipotecaria“ und „imposta catastale“) darstellt. Außerdem schützt dieses System, wie soeben oben erwähnt, den Käufer vor einer Feststellung des Wertes seitens der ital. Finanzverwaltung.  

I – WOHNEINHEIT 

Vor dem Kauf einer Wohneinheit (besonders wenn der Kaufpreis sehr hoch ist, z.B. mehr als 1 Million Euro) ist es sinnvoll, so viele Informationen über die Immobilie wie möglich einzuholen, und in erster Linie sicherstellen, dass sie vom rechtmäßigen Eigentümer gekauft wird. Rechtsbeistand und Beratung ist hierzu stark empfohlen! 

 Oft wird vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde ein s.g. Kaufvorvertrag („contratto preliminare“ oder auch „compromesso“ genannt) erstellt und abgeschlossen. Darüber hat der Autor bereits in einem anderen Fachartikel klar und ausführlich berichtet. 

 Hier konzentriert er sich auf reine steuerliche Aspekte. 

Der Kaufvorvertrag muss innerhalb 20 Tagen ab Unterzeichnung registriert werden. Wenn der Vorvertrag vor dem Notar notariell beglaubigt oder beurkundet wurde sorgt der Notar dafür, dass er innerhalb von 30 Tagen registriert wird. 

 Für die Registrierung werden folgende Steuern / Gebühren fällig: 

• eine fixe Registersteuer („imposta di resgistro“) i.H.v. Euro 200, unabhängig vom Kaufpreis; 
• Stempelsteuer i.H.v. Euro 16,00 je 4 Seiten und in jedem Fall für alle 100 Zeilen (Euro 155,00Stempelsteuer, wenn der Vertrag als beglaubigtes privates Schriftstück verfasst wird). 

 Wenn der Kaufvorvertrag eine Zahlung vorsieht (was sehr oft vorkommt), wird außerdem eine proportionale Registersteuer in folgender Höhe fällig: 

• 0,50% des als Angeld („caparra confirmatoria“) bezahlten Geldbetrages; 
• 3% des als Anzahlung oder als Anzahlungen auf den Kaufpreis vorgesehenen Geldbetrages, wenn die Kauftransaktion ohne MwSt. abgeschlossen werden kann; eine fixe Gebühr iHv Euro 200,00 hingegen, wenn die Kauftransaktion mit MwSt. zu verrechnen ist bzw. mehrwertsteuerpflichtig ist; 

 In beiden Fällen wird die mit dem Vorvertrag gezahlten Steuer später von der für die Registrierung des endgültigen Kaufvertrages (notarielle Kaufurkunde) geschuldeten Steuer abgezogen. Also, man streckt die Steuer zunächst vor. 

 Dies vorausgesetzt, muss man unterscheiden, ob der Verkäufer ein Unternehmen (z.B. eine Baufirma) oder eine Privatperson ist. 

• Welche Steuern sind geschuldet, wenn der Käufer von einem Unternehmen kauft? 

Der Kauf einer Immobilie von einem Unternehmen, Bauträger unterliegt, außer einiger spezifischen Fälle, der ital. Mehrwertsteuer, welche direkt an den Verkäufer abgeführt bzw. bezahlt wird. 

 Folgender Steuersatz findet auf dem Kaufpreis Anwendung: 

• 10% ohne Anwendung der Begünstigung des Kaufes als „Ersthaus“ („prima casa“); 
• 4% bei Anwendung der o.g. Begünstigung; 

 Außerdem fallen folgende Steuern an, welche vom Käufer direkt an den Notar bezahlt werden (sind immer in der Honorarnote des Notars aufgelistet und enthalten), welcher sie dann an das zuständige Finanzamt überweist: 

 Registersteuer:                                Euro 200,00

• Hypothekensteuer       Euro 200,00 
• Katastersteuer                                 Euro 200,00 

 Welche Steuern sind geschuldet, wenn der Käufer von einer Privatperson kauft? 

Auch in diesem Fall werden die Steuern (Registersteuer, Hypothekensteuer und Katastersteuer) vom Notar vorausgestreckt und an das Finanzamt im Laufe der Registrierung der Urkunde überwiesen; diese werden dann dem Käufer in Rechnung gestellt. 

 Hier muss man unterscheiden, ob die Voraussetzungen für eine Begünstigung gegeben sind oder nicht. 

 Keine Begünstigung 

• Registersteuer:                                  9% 
• Hypothekensteuer          Euro 50,00 
• Katastersteuer                                   Euro 50,00 

 In diesem Fall, sofern die Voraussetzungen gegeben sind, ist der Käufer berechtigt Antrag auf Zahlung der Steuern (Registersteuer) gemäß dem Preis-Wert System zu stellen. Die Bemessungsgrundlage für die Zahlung der Registersteuer ist nicht der Kaufpreis der Immobilie (z.B. Euro 650.000,00), sondern der Katasterwert, welcher viel geringer ist. 

 Die Registersteuer kann jedenfalls niemals geringer als Euro 1.000,00 sein. 

 Begünstigung (für den Kauf des Ersthauses)

• Registersteuer:                                  2%
• Hypothekensteuer          Euro 50,00 
• Katastersteuer                                   Euro 50,00 

 Auch in diesem Fall, sofern die Voraussetzungen gegeben sind, ist der Käufer berechtigt Antrag auf Zahlung der Steuern (Registersteuer) gemäß dem Preis-Wert System zu stellen. Die Bemessungsgrundlage für die Zahlung der Registersteuer ist nicht der Kaufpreis der Immobilie (z.B. Euro 450.000,00), sondern der Katasterwert, welcher viel geringer ist. 

 Die Registersteuer kann auch bei Anwendung der Begünstigung jedenfalls niemals geringer als Euro 1.000,00 sein. 

Teil 2 folgt getrennt