Immobilienkauf in Polen: Wie hoch ist die polnische Steuer, wenn ich die Immobilie vermiete?

Der polnische Immobilienmarkt ist immer noch sehr interessant für deutsche Investoren. Günstige und interessante Angeboten kann man jede Menge finden.

Welches Investment ist aber zu empfehlen? Was sollte man beim Vertrag beachten und welchen Vertrag sollte man unterzeichnen?

Bei einem Investment in Polen und vor allem an der polnischen Ostsee sollte man sich vor allem die Frage stellen, ob Sie die Immobilie vermieten wollen oder selbst nutzen wollen.

Wenn Sie das Apartment an der polnischen Ostsee selbst nutzen wollen, dann werden häufig diese Apartments gesucht, die ruhig gelegen sind, häufig umhüllt vom Wald in Strandnähe. Wenn Sie aber das polnische Apartment vermieten wollen, dann ist eine Top-Lage gefragt.

Auf dem polnischen Immobilienmarkt kann man viele Apartments finden, deren Preise sehr unterschiedlich sind.

Der Gebrauchtmarkt ist relativ teuer, wenn es um das Preis-Leistungs-Verhältnis geht. Viele Spekulanten kaufen neue Apartments direkt von Beiträgern, die dann noch vor Abgabe weiterverkauft werden zum überhöhten Preis.

Sollten Sie sodann ein Apartment an der Ostsee in Polen suchen, dann rate ich, eher auf den Neumarkt zu suchen statt auf den Gebrauchtmarkt. Nur wenige gebrauchte Apartments sind empfehlenswert. Diese sind meistens aber schnell weg.

Sie fragen sich, ob ein Kauf einer neuen Immobilie in Polen sicher ist?

Viele Apartments sind noch nicht erbaut und schon verkauft. Hier brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. Der polnische Gesetzgeber hat einen speziellen Vertrag für diese Immobilien eingeführt –den sogenannten Development-Vertrag.

Dieser Vertrag wird beim Notar unterzeichnet. Der Grundgedanke des Vertrages ist der, dass man hier entsprechende Etappen bestimmt, nach deren Ausführung erst der Bauträger von seiner Finanzierungsbank eine entsprechende Geldquote bekommt. Sie als Käufer zahlen somit nach einem Etappenplan an die Bank, die Ihr Geld verwaltet und entsprechend Ihre Interessen absichert.

Sollte es dazu kommen, dass das Gebäude, in dem Sie das Apartment erwerben wollen, nicht gebaut werden sollte, dann bekommen Sie Ihr Geld von der Bank teilweise zurückgezahlt. Nachdem das Investment beendet worden ist, kommt es zur Unterzeichnung des eigentlichen Verkaufsvertrages.

Zu beachten ist, dass Sie in Polen schon mit der Unterzeichnung des Verkaufsvertrages beim Notar Eigentümer werden. Die Eintragung ins Grundbuch dient Informationszwecken.

So wie Apartments in Polen sind auch Grundstücke eine lukrative Geldanlage. Häufig werden Grundstücke am Wasser gesucht, auf denen die Investoren sich eine Ferienwohnung bauen wollen. Hier sollte man aber die Möglichkeiten des Baues prüfen. Immobilien, die am Wasser gelegen sind, fallen meist unter das Wasserschutzgesetz, das in vielen Fällen den Bau unmöglich macht oder diesen wesentlich beeinflusst. Die Prüfung des Grundbuchs durch einen Anwalt sollte Pflicht sein. Dasselbe gilt für die Bebauungsbedingungen. Nur dann kann man sicher sein, dass der Verkäufer die Wahrheit gesagt hat und Ihrem Bau nichts mehr im Wege steht.

Sie sollten auch beachten, dass derzeit in Polen landwirtschaftliche Immobilien mit der Fläche ab 3.000 qm vom Verkauf ausgeschlossen sind. Dies liegt an den Landwirtschaftsschutzgesetzen.

Es wird geplant, landwirtschaftliche Immobilien bis zur Fläche von 1 Hektar freizugeben, aber wann die Gesetzesänderung in Kraft tritt, ist noch unbekannt.

Wie hoch ist aber die Vermietungssteuer in Polen?

Sollten Sie vorhaben, Ihr Apartment in Polen oder an der polnischen Ostsee zu vermieten, dann sollten Sie auch die Steuern beachten. Sollten Sie nur ein Apartment besitzen, das Sie auch selbst nutzen, können Sie den Steuersatz von 8,5 % wählen. Dieser ist unabhängig von dem Einkommen, das Sie erzielen. Als privater Vermieter zahlen Sie auch keine Mehrwertsteuer.

Sollten Sie aber mehrere Immobilien vermieten, so sollten Sie zu minderst ein Gewerbe in Polen anmelden.

Dann gilt für Sie ein Liniensteuersatz von 19 %. Hier kann auch die Mehrwertsteuer anfallen. Beim Gewerbe in Polen sollten Sie auch die polnischen Sozialversicherungsbeiträge zahlen, es sei denn, Sie sind in Deutschland versichert, dann müssen Sie in Polen keine Krankenversicherung zahlen.

Sollten Sie Interesse haben, in Polen zu investieren, dann stehe ich Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

Ich habe gute Kenntnisse auf den Immobilienmarkt an der polnischen Ostseeküste und sehr große Erfahrung bei den Preisverhandlungen und der Abwicklung von Immobilieninvestments in Polen.

Adwokat Robert Majchrzak