Vorvertrag beim Immobilieninvestment in Polen

Der Vorvertrag ist ein Begriff des Zivilrechts und bedeutet eine Verpflichtung zum Abschluss eines bestimmten, zukünftigen Vertrages (Hauptvertrag). Diese Verträge werden oft bei einem Immobilieninvestment in Polen angewendet. Vorverträge werden aus praktischen Gründen abgeschlossen und haben zum Zwecke die Absicherung des Abschlusses des Hauptvertrags mit einem bestimmten Inhalt.

Der Vorvertrag enthält die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrages. Was sind die wesentlichen Bestandteile? Beispielsweise gehört zu den wesentlichen Elementen des Kaufvertrages von einer Seite die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des bestimmten Kaufpreises und von anderer Seite die Verpflichtung Verkäufers zur Übertragung des Eigentums und zur Herausgabe der Sache.

Sehr wichtig dabei ist der Termin, an dem es nach dem Willen der Vertragsparteien zum Abschluss des Hauptvertrages kommen soll. Der Termin kann wegen der Vertragsfreiheit auch entfernt sein. Es besteht auch eine Möglichkeit, dass in dem Vorvertrag kein Termin zum Abschluss des Hauptvertrages festgelegt wird. In dieser Situation hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass der Hauptvertrag in einem Termin abgeschlossen wird, der von einem zum Abschluss des Hauptvertrages Berechtigen bestimmt wird. Der Begriff „entsprechender Termin“ ist allgemein und soll jederzeit unter Berücksichtigung der Einzelheiten des Falles, Art und Inhalt des Vertrages, der abgeschlossen wird, ausgelegt werden. Im Fall, dass beide Seiten zum Abschluss des Hauptvertrages berechtigt sind – in der Regel bei den gegenseitigen Verträgen – und jede Seite den Termin zum Abschluss des Hauptvertrages bestimmt hat, gilt der Termin der Seite, die als erste ihre Erklärung geäußert hat. 

Beispiel: A und B haben einen Vorvertrag für eine Immobilie am 01.01.2019 geschlossen, in dem der Termin zum Abschluss des Hauptvertrages nicht bestimmt wurde. Am 01.04.2019 hat A den B aufgefordert, den Hauptvertrag bis zum 01.08.2019 zu unterzeichnen, der B hingegen hat den A am 01.05.2019 aufgefordert, den Hauptvertrag bis zum 01.07.2019 zu unterzeichnen. In dem Fall werden die Seiten an dem vom A bestimmten Termin gebunden sein, weil er als erster seine Erklärung abgegeben hat.

Entscheidend dabei ist also Termin die Erklärungsabgabe und nicht der Termin, der sich aus den Erklärungen ergibt. Wird der Termin zum Abschluss des Hauptvertrages innerhalb eines Jahres seit Abschluss des Vorvertrages nicht anberaumt, besteht kein Anspruch darauf, den Vorvertrag zu Ende zu bringen. Dieser Termin ist kein Verjährungstermin, sondern eine Präklusivfrist. Das bedeutet, dass der Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages erlischt.

Im Fall der Ansprüche aus dem Vorvertrag (Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages und Schadenersatzanspruch) beträgt die Verjährungsfrist ein Jahr und beginnt mit dem Tag, an dem der Hauptvertrag geschlossen werden sollte. Weist das Gericht den Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages ab, verjähren die Ansprüche aus dem Vorvertrag nach einem Jahr seit dem Tag, an dem das Urteil rechtskräftig geworden ist.

Die Form des Vorvertrages ist völlig beliebig, also es kann auch mündlich oder konkludent geschlossen werden. Sofern zur Wirksamkeit des Vorvertrages keine Form vorgesehen ist, spielt die Form jedoch eine entscheidende Rolle in Rücksicht auf die Ansprüche der Vertragsseiten. Diese Frage wird an dem Beispiel des Kaufvertrages einer Immobilie im nächsten Beitrag erklärt.

Es ist aber immer empfehlenswert, einen Vorvertrag in Form einer Notariellen Urkunde abzuschließen. Dies ist der sicherste Weg, Ihre Forderungen abzusichern. Man muss aber beachten, dass der Vorvertrag kein Eigentum auf den Erwerber überträgt. Das Eigentum wird erst durch den Hauptvertrag übertragen. In Polen ist dies auch anders als in Deutschland, weil das Eigentum gleich mit der Unterzeichnung des Vertrages beim Notar übergeht, unabhängig vom Grundbucheintrag.

Bei Fragen betreffs des Immobilieninvestment in Polen und vor allem an der Ostsee sowie auch bei Fragen betreffs des Immobilienkaufs in Polen und der Abwicklung stehe ich Ihnen gerne zu Verfugung.

Mit freundlichen Grüßen

Adwokat Robert Majchrzak