Immobilienverkäufer aufgepasst: Mit diesen Rechtstipps gut vorbereitet in den Haus- oder Wohnungsverkauf gehen!

Wenn Sie Haus- oder Wohnungseigentümer sind und planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, dann möchten Sie sich vorbereitet fühlen und wissen, was im Wesentlichen auf Sie zukommt. Im schlimmsten Fall drohen Schadensersatzansprüche des Käufers, wenn Sie als Verkäufer zuvor etwas Wichtiges übersehen haben. Es ist sinnvoll, sich als Immobilienverkäufer vorab mit den wichtigsten rechtlichen Anforderungen vertraut zu machen. Unerwarteten Überraschungen und unnötigen Stressfaktoren beugen Sie damit von Beginn an vor. In diesem Artikel haben wir daher für Sie die aus Verkäufersicht wichtigsten Rechtstipps beim Immobilienverkauf zusammengetragen. 

Was ist vor dem Immobilienverkauf rechtlich zu beachten?

Eigentümer, die sich an den Immobilienverkauf wagen wollen,  sollten sich als erstes überlegen, ob sie einen Makler beauftragen wollen. Wer sich auf dem Immobilienmarkt noch nicht so gut auskennt und auch noch keinerlei Erfahrungen mit dem Verkauf einer Immobilie gemacht hat, sollte die Möglichkeit einer Maklerbeauftragung nutzen. Beim Maklervertrag sollte darauf geachtet werden, dass die wichtigsten Elemente darin geregelt sind:

• Die Vertragslaufzeit sollte festgelegt werden.
• Vereinbarung einer marktgerechten Maklerprovision, Zeitpunkt der Bezahlung sowie Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer
• Klausel zur Maklerprovision, falls der Kaufvertrag nicht zustande kommt sowie etwaige Aufwandsentschädigung für den Makler
• Verpflichtung zu Werbemaßnahmen
• Verpflichtung zur Anwesenheit bei Besichtigungsterminen

Bestehen Zweifel, ob der Maklervertrag sinnvoll geregelt ist, lohnt sich die Prüfung des Vertragsentwurfes durch einen erfahrenen Anwalt. Hierfür stehen auch wir Ihnen gerne zur Verfügung, da wir seit Jahren auf dem Gebiet des Grundstücks- und Immobilienrechts tätig sind und daher die typischen Vertragsfallen kennen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt vor dem Hausverkauf ist die bestehende Informationspflicht. Als Immobilienverkäufer ist man verpflichtet, eventuelle Mängel an der Immobilie schon im Exposé (ein Exposé ist die schriftliche und bebilderte Beschreibung der Immobilie) anzugeben. Auch bei Besichtigungsterminen ist es wichtig, die Kaufinteressenten möglichst detailliert aufzuklären und auf bestehende Mängel hinzuweisen. Der Immobilienverkäufer unterliegt beim Haus- oder Wohnungsverkauf einer Mängelhaftung. Im Falle der nicht ordnungsgemäßen Mängelaufklärung drohen neben Schadensersatzansprüchen im schlimmsten Fall auch der Rücktritt oder die Anfechtung vom Kaufvertrag durch den Käufer, wodurch der Vertrag wieder unwirksam wird. Der Verkäufer bliebe dann auf bereits erbrachten zeitlichen und vor allem finanziellen Aufwendungen sitzen. Es ist daher ratsam und in einem gewissen Rahmen rechtlich möglich, im Kaufvertrag die Mängelhaftung zum Vorteil des Verkäufers anzupassen. Wir unterstützen Sie hierbei gerne und verhelfen Ihnen zu einer interessengerechten Vertragsgestaltung. 

Die Informationspflicht umfasst auch die Auskunft darüber, welche Rechtsverhältnisse bei der Immobilie vorliegen. Es kann zum Beispiel Rechte Dritter oder eine Sozialbindung sowie etwa vorhandene Mietverträge geben. Auch über Belastungen der Immobilie mit Hypotheken oder Grundschulden sollte der Verkäufer rechtzeitig informieren. Für den Fall, dass in Bezug auf die Immobilie ein Vorkaufsrecht besteht, kann dies den Kaufinteressenten abschrecken. Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass eine dritte Person, der dieses Recht gewährt wurde, die Immobilie zu dem Preis erwerben darf, den der Verkäufer mit dem Kaufinteressenten verhandelt hat. Es ist daher ratsam, sich als Verkäufer rechtzeitig eine Erklärung des Vorkaufsberechtigten einzuholen, um zu bestätigen, dass dieser von seinem Recht keinen Gebrauch machen wird. So erhält der Kaufinteressent eine Sicherheit und springt nicht kurzfristig ab. 

Worauf ist während des Verkaufs zu achten?

Sagt der Kaufinteressent final zu, kann der Verkäufer den eigentlichen Verkauf der Immobilie auf den Weg bringen. Dafür benötigen die Vertragsparteien einen Notar, der sich um die rechtlichen Einzelheiten kümmert und den notariell zu beurkundenden Kaufvertrag errichtet. Es ist üblich, dass der Käufer den zu beauftragenden Notar vorschlägt. Aber auch der Verkäufer kann einen Notar seines Vertrauens ins Gespräch bringen. 

Grundsätzlich gilt, dass der Notar als Vertreter des Rechts stets neutral gegenüber beiden Vertragspartnern ist und sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer etwaige aufkommende Fragen beantwortet. Der Notar setzt zunächst einen Vertragsentwurf auf, den beide Parteien in Ruhe studieren können. Anpassungen können vor dem Beurkundungstermin jederzeit vorgenommen werden. Lassen Sie sich insoweit von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten und einen vorgelegten Vertragsentwurf vorab rechtlich prüfen. Unsere langjährige Erfahrung hat gezeigt, dass sich häufig nachteilige Klauseln in Kaufverträgen befinden, die juristische Laien nicht erkennen können. 

Der Notar hilft nach Unterzeichnung des Kaufvertrages dabei, die Eigentumsübertragung abzuwickeln. Dazu gehören die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt auf Änderung der Eigentums- und Besitzverhältnisse, die Löschung bestehender Belastungen der Immobilie sowie die Meldung beim Steueramt. 

Extra-Tipp:
Als Verkäufer sollten Sie den Schlüssel für die Immobilie erst dann übergeben, wenn der Kaufpreis in voller Höhe auf Ihrem Konto eingegangen ist. 

Schließlich müssen sich Immobilienverkäufer auch mit der Frage beschäftigen, ob der Immobilienverkauf zu versteuern ist. Je nach Art der Immobilie sowie der persönlichen Situation des Verkäufers ist dabei vor allem die Spekulationssteuer relevant, die den Gewinn um bis zu 40 Prozent verringern kann. Im Zweifelsfall sollten sich Verkäufer auch insoweit vorher rechtlich beraten lassen.

Wir sind erfahrene und engagierte Anwältinnen auf dem Gebiet des Grundstücks- und Immobilienrechts. Wir beraten Sie individuell, engagiert sowie kostentransparent und unterstützen Sie bei der Umsetzung Ihrer rechtlichen Interessen sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite. Wir freuen uns auf Ihre unverbindliche Kontaktaufnahme!