Veröffentlicht von:
BGH: Immobilienverkäufer haftet für Mängel
- 2 Minuten Lesezeit
Sachmangel beim Immobilienkauf arglistig verschwiegen – Urteil des BGH zur Aufklärungspflicht Az.: V ZR 43/23
Immobilienverkäufer müssen über Mängel an der Immobilie aufklären. Das gilt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. Oktober 2023 auch dann, wenn in dem Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart war (Az.: V ZR 43/23).
Nach dem Immobilienrecht muss der Verkäufer den Käufer über besonders schwerwiegende Mängel der Immobilie ungefragt aufklären. Um sich vor Schadenersatzansprüchen zu schützen, kann der Verkäufer einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag vereinbaren. Der Gewährleistungsausschluss lässt sich allerdings nur für offensichtliche Mängel, die der Käufer hätte erkennen können, vereinbaren. Der BGH hat mit seinem aktuellem Urteil die Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers auch bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss verschärft, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Immobilienrecht berät.
Sachmängelhaftung vertraglich ausgeschlossen
In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Kläger im Juni 2016 ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück erworben. Im Kaufvertrag wurde ein Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart. Zu dem Haus gehörte auch eine überdachte Terrasse, auf die im Maklerexposé hingewiesen wurde. Das Dach der Terrasse war allerdings undicht. Über diesen Mangel hatte der Verkäufer den Käufer nicht aufgeklärt.
Als der Käufer den Schaden feststellte, klagte er auf Übernahme der ermittelten Reparaturkosten in Höhe von rund 32.000 Euro. Die Klage hatte zunächst nur teilweise Erfolg. Das OLG Bremen bestätigte zwar, dass das undichte Terrassendach einen Sachmangel darstellt, allerdings greife der vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung. Es könne nicht festgestellt werden, dass der Verkäufer den Sachmangel arglistig verschwiegen habe.
Sachmangel arglistig verschwiegen
Das sah der BGH jedoch anders. Zur Begründung führte der BGH aus, dass die Undichtigkeit des Terrassendachs einen Sachmangel darstelle und nicht nur das Symptom eines Sachmangels. Die Wassereintritte durch das Terrassendach habe der Verkäufer verschwiegen und damit arglistig gehandelt, auch wenn er die Ursache nicht oder nur teilweise kennt, so die Karlsruher Richter.
Die Käufer konnten den Mangel nicht erkennen, führte der BGH weiter aus. Obwohl das Terrassendach vor Vertragsabschluss thematisiert worden sei, habe der Verkäufer nicht auf die Wassereintritte durch das Dach hingewiesen und den Sachmangel arglistig verschwiegen.
Der BGH verwies den Fall an das OLG Bremen zurück, das nun über die Höhe des Schadenersatzanspruchs entscheiden muss.
MTR Legal Rechtsanwälte berät bei Immobilientransaktionen und weiteren Themen des Immobilienrechts.
Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.
Artikel teilen: