Kann die Bank eine Hypothek kündigen ⚠️ Was kann Betroffener tun?

Bei einem Immobilienkredit handelt es sich um ein sehr langfristiges Darlehen. Umso überraschender ist für manche Kreditnehmer die Kündigung durch die Bank, die ausgesprochen wird. Wann kann die Bank einen Immobilienkredit kündigen? 

Diese Frage möchten wir in unserem Beitrag beantworten. Sie erfahren unter anderem, wann eine Kündigung rechtmäßig ist und welche Gründe es geben kann. Zudem erläutern wir, welche negativen Konsequenzen eine bankseitige Kreditkündigung haben kann und wie Sie sich dagegen wehren.

Das Wichtigste in Kürze

• Wenn die Bank ein Immobiliendarlehen kündigen möchte, müssen Voraussetzungen erfüllt sein

• Es existieren einige Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Zahlungsverzug des Kreditnehmers sowie die Verschlechterung der Sicherheiten

• Nicht immer ist eine Kündigung rechtmäßig, sodass sich Kreditnehmer dagegen wehren können

• Sind Sie von einer Kündigung betroffen, sollten Sie den Rat eines kompetenten Rechtsanwalts beanspruchen

Kann die Bank ein Immobiliendarlehen ordentlich kündigen?

Die gesetzliche Regelung im Hinblick auf eine ordentliche Kündigung eines Immobiliendarlehens ist eindeutig: Kreditinstitute dürfen solche Darlehen mit fester Laufzeit nicht ordentlich kündigen. Daraus folgt die Konsequenz, dass die Bank ein Hypothekendarlehen ausschließlich außerordentlich kündigen darf. Dafür müssen allerdings zwingend bestimmte Gründe vorliegen.

Was sind die rechtlichen Grundlagen für eine außerordentliche Kündigung?

Kann die Bank die Zinsbindung kündigen? Tatsächlich ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, die vorwiegend in den §§ 490 und 498 BGB verankert sind. Dort geht es um die rechtliche Basis für außerordentliche Kündigungen, die auch auf Immobilienkredite anzuwenden sind. Darüber hinaus führen die meisten Kreditinstitute zusätzlich innerhalb ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen weitere Kündigungsgründe auf. 

Welche gesetzlichen Kündigungsgründe gibt es bei Immobiliendarlehen?

Kommen wir zunächst auf die gesetzlichen Kündigungsgründe zu sprechen, die es auch bei Immobiliendarlehen geben kann. Kann die Bank einen Fixzinskredit kündigen? Ja, unter Umständen, wenn einer der folgenden Kündigungsgründe vorliegt:

• Kreditnehmer ist im Zahlungsverzug

• Verschlechterung der Werthaltigkeit der Sicherheiten

• Verschlechterung der Vermögensverhältnisse

• Verschlechterung droht

Lassen Sie uns auf diese einzelnen Kündigungsgründe etwas näher eingehen.

Was bedeutet Zahlungsverzug des Kunden?

Ein Grund für die Bank, ein Immobiliendarlehen zu kündigen, ist der Zahlungsverzug des Kreditnehmers. Diese tritt allerdings noch nicht als Kündigungsgrund in Kraft, wenn lediglich eine Rate im Rückstand ist. Stattdessen gibt es genaue Vorgaben, wann der Zahlungsverzug ein gesetzlicher Kündigungsgrund ist. 

Sollte der Kreditnehmer zwei oder mehr, aufeinanderfolgende Kreditraten in Verzug sein, wäre das der Fall. Laut § 498 BGB muss die Summe der offenen Darlehensraten zudem 2,5 Prozent oder mehr des Kreditbetrages ausmachen. 

Ferner muss der Kreditgeber dem Kunden eine Frist von mindestens zwei Wochen geben, um die säumigen Raten zu zahlen. Zusammengefasst tritt der Zahlungsverzug als Kündigungsgrund unter den folgenden Voraussetzungen ein: 

• Zwei oder mehr, aufeinanderfolgende Kreditraten in Verzug

• Säumiger Betrag beläuft sich auf mindestens 2,5 Prozent der nominalen Kreditsumme

• Bank muss dem Kunden mindestens zwei Wochen Zeit zur Zahlung der Raten geben

Neben diesen Aspekten sind die Kreditgeber ferner dazu verpflichtet, weitere Tätigkeiten vorzunehmen. So müssen sie dem säumigen Kreditnehmer eine schriftliche Mahnung senden. Darin muss eine Frist von 14 Tagen oder mehr genannt sein. Darüber hinaus muss die Bank dem Kunden ein Gespräch anbieten, um eine einvernehmliche Lösung zu erreichen.

Verschlechterung der Werthaltigkeit der Sicherheiten

Ein weiterer, ebenfalls gesetzlicher Kündigungsgrund, bezieht sich auf die Werthaltigkeit der Sicherheiten. Sollten diese an Wert verlieren, darf der Kreditgeber ebenfalls unter Umständen eine außerordentliche Kündigung vornehmen. Das gilt unter der Voraussetzung, dass sich der Wert der Sicherheiten deutlich verschlechtert hat. 

Meistens betrifft das bei Immobiliendarlehen die Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wurde. Dieser Grund alleine reicht allerdings noch nicht aus, um die Kündigung rechtmäßig zu erwirken. Ferner muss nämlich eine Gefährdung der Darlehensrückzahlung existieren, die der Kreditgeber beweisen muss. Die Gerichte gehen davon meistens aus, wenn der Kreditnehmer trotz Verwertung sämtlicher Sicherheiten durch die Bank nicht genug Kapital zum Begleichen der offenen Forderungen hat.

Vermögensverhältnisse verschlechtern sich

Ein dritter und relativ häufiger Grund, warum Banken einen Immobilienkredit ebenfalls außerordentlich kündigen, ist die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse. Grundlage ist in dem Fall der § 490 Abs. 1 BGB. Dabei muss die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse noch nicht eingetreten sein, sondern bereits die Gefahr reicht aus.

Sollte der Kreditgeber Anhaltspunkte haben, dass sich die Vermögensverhältnisse zukünftig voraussichtlich verschlechtern, würde das bereits für die Kündigung als Grund genügen. Allerdings sind die Banken in diesem Fall in der Beweispflicht. Somit muss der Kreditgeber nachweisen, dass sehr wahrscheinlich mit einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse zu rechnen ist.

Welche Kündigungsgründe gibt es in den AGBs der Banken? 

Kann die Bank einen Kredit nach 10 Jahren kündigen? Solche und andere Fragen werden häufig innerhalb der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kreditinstitute beantwortet. Es handelt sich dann um ein sogenanntes erweitertes Kündigungsrecht des Kreditgebers, das vorrangig auf dem § 499 Abs. 1 BGB gründet. 

In der Praxis kommen vor allem laut AGBs der Banken folgende Kündigungsgründe infrage: 

• Kunde verletzt vertraglichen Verpflichtungen

• Weiterführung der Geschäftsbeziehung ist nicht zumutbar

• Kreditnehmer lässt seine Pflicht zur Stärkung der Sicherheiten außer Acht

Eine typische, vertragliche Pflichtverletzung wäre es zum Beispiel, dass der Kreditnehmer innerhalb des Kreditgespräches falsche Angaben zu seinen Vermögensverhältnissen gemacht hat. Es reicht allerdings nicht aus, wenn die Angaben „nur“ unvollständig waren. Stattdessen muss tatsächlich eine vorsätzliche Falschangabe vorliegen. 

Ein weiterer Kündigungsgrund laut AGBs ist, dass das Weiterführen der Geschäftsbeziehung nicht zumutbar ist. Das wiederum ist regelmäßig der Fall, sollten dem Kreditnehmer zum Beispiel ein schweres Fehlverhalten gegenüber der Bank bzw. einem Mitarbeiter nachgewiesen werden können.

Welche Konsequenzen hat die Kündigung des Immobilienkredites?

Für den betroffenen Kunden ist die Kündigung des Immobilienkredites seitens der Bank oft mit sehr negativen Konsequenzen verbunden. Wenn beispielsweise Raten säumige sind, kann dies schnell zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie führen. Im schlimmsten Fall kann der Kreditnehmer sein Haus verlieren. 

Ebenfalls eine negative Konsequenz ist, dass die Banken die Kündigung des Immobilienkredites der Schufa melden. Das wiederum kann aufgrund des negativen Merkmals dazu führen, dass der Kunde keine anderen Darlehen erhält. Weiterhin können eventuell andere Verträge nicht abgeschlossen werden, wie zum Beispiel: 

• Leasingvertrag

• Mobilfunkvertrag

• Mietvertrag

Kostenfreies Erstgespräch mit CDR-Legal nach Kündigung des Immobiliendarlehens vereinbaren

Für betroffene Kreditnehmer stellt sich die dringende Frage, was sie nach einer Kündigung des Immobiliendarlehens durch die Bank tun können. Sie sollten in dem Fall die Beratung einer fachlich qualifizierten Anwaltskanzlei wie CDR-Legal in Anspruch nehmen. 

Die Kanzlei ist auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert, sodass die Kündigung des Immobiliendarlehens exakt in diesen Fachbereich fällt. Im ersten Schritt nutzen Sie ein telefonisches und für Sie kostenfreies Erstgespräch mit CDR-Legal. 

Oft kann Ihnen die Kanzlei schon innerhalb dieses Telefongesprächs erörtern, wie ein weiteres Vorgehen aussehen kann. Ist die Kündigung beispielsweise nicht rechtens und wäre damit unwirksam, lässt sich eine Feststellungsklage bei Gericht erheben.