Welche Nebenkosten einer Hypothek muss die spanische Bank erstatten?

Aktuell wird in der spanischen Tagespresse viel über die jüngsten Gerichtsentscheidungen berichtet, nach denen Banken ihren Kunden zumindest einen Teil der Nebenkosten für die Hypothekenbestellung zu erstatten haben. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Hypothekendarlehen enthielten noch bis vor kurzem in der Regel eine Klausel, wonach der Kunde als Darlehensnehmer alle Nebenkosten tragen sollte. Hierzu zählen insbesondere die Kosten für Notar, Grundbuch, „gestoría“, und die sog. Stempelsteuer („actos jurídicos documentados“, abgekürzt „AJD“).

Der oberste spanische Gerichtshof („Tribunal Supremo“) hat hierzu bereits Ende 2015 festgestellt, dass das spanische Verbraucherschutzgesetz es einer Bank verbietet, dem Kunden Nebenkosten aufzuerlegen, die ihrer Rechtsnatur nach eigentlich die Bank betreffen. Diese Entscheidung bedeutet in der Praxis jedoch nicht eine automatische Kostenverurteilung der Banken. Das Gericht zieht in der Entscheidung lediglich den Schluss, dass die Banken die Nebenkosten möglicherweise schulden könnten. Hier gilt es daher im Einzelfall die entsprechende Vertragsklausel zu prüfen. Nur diejenigen Klauseln, die die Nebenkosten undifferenziert auf den Darlehensnehmer abwälzen, sind unzulässig und damit nichtig.

Die Banken argumentieren seitdem gerne, dass die Klausel in ihrem konkreten Vertragswerk transparent und unmissverständlich und damit gültig sei. Richtig ist dagegen, dass die Hypothek nur im direkten Interesse der Bank eingetragen wird und den Darlehensnehmer allenfalls indirekt interessiert. Das oberste spanische Gericht begründet das Interesse der Banken an der Eintragung der Hypothek ausdrücklich damit, dass diese hierdurch einen Vollstreckungstitel, eine dingliche Sicherheit, sowie besondere Vollstreckungsmöglichkeiten erhält. Es folgert hieraus wörtlich, dass „derjenige, der das Hauptinteresse an der Dokumentierung und Eintragung der öffentlichen Urkunde über das Hypothekendarlehen hat, zweifellos der Darlehensgeber“ (also die Bank) ist.

Während sich die Notar- und Grundbuchgebühren, sowie die Kosten der „gestoria“ bei einer Standardhypothek auf etwa 1.000 € belaufen, beträgt die „AJD“-steuer mit 1,2 % des Hypothekenbetrags auf den Balearen schnell mehrere tausend Euro. Die Stempelsteuer erstattet zu bekommen ist daher für den Bankkunden wirtschaftlich besonders interessant. Die Banken argumentieren in diesem Zusammenhang, dass nach dem Gesetz der Darlehensnehmer Steuerschuldner („sujeto pasivo“) ist. Im Oktober 2018 hatte das oberste spanische Gericht entschieden, dass die Banken diese Stempelsteuer übernehmen müssen. Diese Ansicht schien von der Mehrzahl der Richter des Gerichts getragen zu werden. Eine erneute umstrittene Entscheidung des Tribunal Supremo vom 6. November 2018 stellt nunmehr jedoch fest, dass der Darlehensnehmer die Stempelsteuer für die Hypothekeneintragung bezahlen muss. Wenige Tage nach diesem Gerichtsurteil hat die spanische Regierung ein Gesetz angekündigt, wonach in Zukunft die Banken und nicht die Kunden die Stempelsteuer bei einer Hypotekenbestellung bezahlen sollen.

Jeder Darlehensnehmer sollte seine Kostenklausel genau lesen, bevor er sich zu früh über eine Rückerstattung eines Teils der Nebenkosten freut. Zwar sind Klauseln, die die Kosten der Bank auf den Privatkunden abwälzen unzulässig und damit nichtig. Aber es dürfte auch Klauseln geben, die ausreichend zwischen den Kosten der Banken und der Kunden differenzieren. In einem ersten Schritt kann der Verbraucher außergerichtlich die Erstattung aller Nebenkosten inklusive der Stempelsteuer von seiner Bank verlangen. Allerdings muss der Bankkunde angesichts der neuesten Rechtsprechung vom November 2018 größere Kompromissbereitschaft bezüglich der Stempelsteuer zeigen, falls diese nicht eh schon verjährt ist (Verjährungsfrist 4 Jahre).

Im Ergebnis ist die Geltendmachung der Nebenkosten einer Hypothek komplexer als es auf den ersten Blick erscheint. Die Banken spielen gerne auf Zeit und Gerichtsprozesse sind für sie eine Mischkalkulation. Insbesondere werden die Banken dem Kunden nicht die Arbeit abnehmen, den Sachverhalt sauber aufzuarbeiten. Es ist empfehlenswert, einen Anwalt bereits für die außergerichtliche Geltendmachung der Ansprüche gegenüber der Bank einzuschalten, um genau diese Vorarbeit zu leisten.