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Kann Vermieter an (Ex-)Mieter gezahlte Abfindungen als Werbungskosten geltend machen?
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Für Vermieter von Altbauten mit mehreren Einheiten ein üblicher Vorgang: um eine Sanierung durchführen zu können, müssen Mietflächen frei sein.
Dazu werden häufig sogenannte "Mieterabfindungen" gezahlt um eine vor Vertragsende erfolgende Räumung zu erreichen.
In den meisten Fällen wird vom Vermieter dabei angestrebt, dass im Jahr der Sanierung anfallende Kosten für Handwerker etc. steuermindernd als Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Berücksichtigung finden.
Solch ein Fall wurde am 12.11.2021 durch das Finanzgericht Münster entschieden (4 K 1941/20 F).
Sachverhalt
Die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Geschäftszweck der wohnwirtschaftlichen Vermietung erwarb 2016 eine Immobilie mit 4 Wohneinheiten.
Nach Erwerb bis 2018 wurde die denkmalgeschützte Immobilie für über 600.000 Euro renoviert.
Um die Altmieter zum vorzeitigen Auszug zu motivieren und die Renovierungsarbeiten durchführen zu können, zahlte die Klägerin 35.000 Euro Abfindungen. Ohne dieses Vorgehen wären die durchgeführten Renovierungsarbeiten technisch möglich aber wesentlich aufwendiger gewesen.
Die Abfindungszahlungen wurden durch die Klägerin in deren Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung als sofort abziehbare Werbungkosten geltend.
Im Zuge einer anschließend stattfindenden Betriebsprüfung verweigerte das Finanzamt die Berücksichtigung als Werbungskosten und qualifizierte die Abfindungszahlungen zu abschreibungsfähigen Herstellungskosten um.
Die Klägerin erhob daraufhin Klage vor dem Finanzgericht und trug vor, dass es sich bei Mieterabfindungen nicht um Baumaßnahmen und nicht dazu geeignet wären, Mängel oder Schäden an Immobilien zu beseitigen. Das Finanzamt trat dem entgegen und hielt an seiner Rechtsauffassung fest.
Entscheidung
Das Finanzgericht folgte der Auffassung des Finanzamtes und urteilte wie folgt:
- der Bescheid des Finanzamtes ist rechtmäßig,
- die Mieterabfindungen stellen anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S.d. §§ 6 A Nr. 1a, 9 V 2 EStG dar und sind abzuschreiben,
- sofort abzugsfähige Werbungskosten liegen nicht vor.
Begründet wurde die Entscheidung damit, dass Mieterabfindungen mit dem Erwerb und der Renovierung in engem wirtschaftlichem Zusammenhang stünden. Hier seine die Abfindungen gezahlt worden um die Renovierungsmaßnahmen überhaupt erst durchführen zu können.
Das Finanzgericht Münster hat die Revision zugelassen
Empfehlung
Vermietern von Altimmobilien mit mehreren Wohneinheiten ist dringend zu empfehlen, den Fortgang dieses Rechtsstreits zu verfolgen.
Steuerlich angestrebte Effekte können auf Basis der hier behandelten Entscheidung verloren gehen und entsprechend ungewünschte Folgen, gerade bei der Liquidität von Vermietern entstehen.
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