Kauf einer Immobilie in Panama

Ausländer können titulierten Grundbesitz in Panama uneingeschränkt erwerben. Abhängig von den individuellen Bedürfnissen und Wünschen des Käufers empfiehlt es sich, die Immobilie auf den Namen einer Stiftung oder einer Gesellschaft in Panama zu überschreiben. Anhand den steuerlichen, kaufmännischen und Handelsgesetzen setzt sich der Kauf einer Immobilie in Panama aus folgenden Schritten zusammen:

Schritt 1 – Prüfung des Eigentumstitels („Due Diligence”)

Hat der Käufer eine Immobilie in Panama gefunden und sich mit dem Verkäufer auf den jeweiligen Verkaufspreis und die Konditionen des Kaufgeschäfts geeinigt, werden die Daten der Immobilie vom Anwalt des Käufers mit angemessener Sorgfalt nachgeprüft.

Dabei wird geklärt, ob die Immobilie das Eigentum desjenigen ist, der angibt, die Verkaufspartei zu sein, und es wird analysiert, ob das Objekt unbelastet ist. Das beinhaltet eine Prüfung der Immobilie und des Eigentumstitels im öffentlichen Register von Panama (Grundbuch), eine Analyse der steuerlichen Situation bei der Steuerbehörde von Panama, und eine Nachfrage bei der Justizbehörde (laufende Verfahren).

In manchen Fällen empfiehlt es sich einen Kaufvorvertrag abzuschließen, um zu garantieren, dass das Abkommen zwischen Verkäufer und Käufer bis zur endgültigen Abwicklung der Transaktion gültig bleibt.

Schritt 2 – der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist ein Abkommen der Willensübereinstimmung, in welchem eine „Verkäufer“ genannte Person sich verpflichtet, eine Immobilie einer anderen „Käufer“ genannten Person zu übergeben, wobei letztere sich verpflichtet, einen festgesetzten, genehmigten und vereinbarten Preis für das Verkaufsgut oder Verkaufsobjekt zu bezahlen. Die wesentlichen Elemente für diese Art von Vertrag sind folgenden:

1. Einwilligung: Beide Parteien müssen ihren freien Willen bekunden und schriftlich zum Ausdruck bringen.
2. Objekt: Dem Verkäufer gehörende und auf den Namen des Verkäufers im öffentlichen Register vor Durchführung des Verkaufs eingetragene Immobilie.
3. Befähigung: Sollten handlungsunfähige Parteien involviert sein, können diese sich nicht allein zur Abwicklung der Transaktion verpflichten. Daher müssen sowohl der Verkäufer als auch der Käufer die Befähigung haben, sich zur Durchführung dieses Handelsgeschäfts zu verpflichten.
4. Preis: Die Immobilie, Objekt des Verkaufs, muss einen in Geld oder mittels eines Zeichens, welches ihren Wert widerspiegelt, zugewiesenen Preis haben.

Schritt 3 – öffentlicher Notar in Panama

Im nächsten Schritt überträgt ein öffentlicher Notar in Panama den Kaufvertrag in eine öffentliche Urkunde („Escritura Pública”), die anschliessend im öffentlichen Register (Grundbuch) eingetragen wird, um so die Abtretung der Immobilie zu vervollständigen und sie auf den Namen der Kaufpartei zu überschreiben. Dafür müssen folgenden Dokumente seitens des Verkäufers rechtsverbindlich beim Notar vorgelegt werden:

1. Unbedenklichkeitsbescheinigung der Wasserwerke von Panama („Paz y Salvo IDAAN – Institutos de Acueductos y Alcantarillados)
2. Unbedenklichkeitsbescheinigung der Steuerbehörde von Panama („Paz y Salvo de la Dirección General de Ingresos) der Immobilie
3. Empfangsbescheinigung über die Zahlung der Transfersteuer bei der Steuerbehörde von Panama: Bescheinigung der Zahlung der Kapitalgewinnsteuer von 3 % auf den offiziellen Verkaufspreis (Formular 107) und Bescheinigung der Zahlung für die Immobilienübertragung von 2 % auf den offiziellen Verkaufspreis (Formular 106).
4. Wenn es sich bei der Immobilie um ein Apartment im Rahmen einer horizontalen Eigentümerschaft (Wohneigentum) handelt, muss der Verkäufer zusätzlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung über die ordnungsgemäße Zahlung der monatlichen Instandhaltungsgebühr, ausgestellt durch die registrierte Hausverwaltung der horizontalen Eigentümerschaft, vorlegen.
5. Wenn es sich bei dem Verkäufer und/oder Käufer um eine Gesellschaft oder Stiftung handelt, muss diese den Verkauf/Kauf der Immobilie anhand eines entsprechenden rechtsgültigen Dokuments genehmigen. Außerdem muss die Gesellschaft oder Stiftung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Steuerbehörde von Panama vorlegen, welche bestätigt dass die jährlichen (steuerlichen) Abgaben ordnungsgemäß entrichtet wurden („Paz y Salvo de la Tasa Única”).

Schritt 4 – Registrierung des Eigentumstitels

Die Registrierung des neuen Eigentümers der Immobilie im öffentlichen Register von Panama nimmt in der Regel 8 bis 15 Tage in Anspruch. Bei einer horizontalen Eigentümerschaft (Wohneigentum) dauert die Registrierung erfahrungsgemäß etwas länger. Die Registrierungsgebühren hängen vom offiziellen Verkaufspreis der Immobilie ab. Es ist in Panama üblich, dass der Verkäufer die Zahlung der Transfersteuer übernimmt, während der Käufer für die Notarkosten und Registrierungsgebühren aufkommt.

Es ist möglich gegen eine Aufzahlung von US$ 300 eine Express Registrierung beim öffentlichen Register zu beantragen. In diesem Fall wird der neue Eigentümer innerhalb von 48 Stunden registriert.