Immobilienübertragung: Kauf, Schenkung, Fruchtgenuss oder Nutzungsrecht?

Das italienische Recht sieht verschiedene Formen der Immobilienübertragung vor. Welche am besten für Sie geeignet ist, hängt von Ihren Bedürfnissen ab.

Kaufvertrag

Die gängigste und naheliegendste Art und Weise, das Eigentumsrecht an einer Immobilie zu übertragen, ist der Kaufvertrag. Vor Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages wird in der Praxis ein sog. Vorkaufsvertrag abgeschlossen. Damit verpflichten sich beide Seiten zum künftigen Abschluss des Kaufvertrages und geben sich somit die Zeit, noch nötige Recherchen zur Immobilie anzustellen, bestimmte Klauseln zu verfeinern oder den Preis genau festzulegen, ohne fürchten zu müssen, dass der Vertragspartner seine Meinung zum Kauf ändern kann. Im Kaufvertrag können die Parteien die Zahlungsbedingungen und andere Klauseln nach eigenem Gutdünken festlegen. Zu beachten gilt, dass bei einer etwaigen Ratenzahlung die Eintragung einer Hypothek zur Absicherung im Falle eines Zahlungsausfalles empfehlenswert ist, jedoch mit hohen Kosten für die Eintragung verbunden ist. Genauso wie der Kaufvertrag muss auch der Vorkaufsvertrag mittels notarieller Urkunde abgeschlossen werden. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages muss dieser noch in das Grundbuch eingetragen werden, damit die Immobilienübertragung sowohl zwischen den Parteien als auch gegenüber Dritte rechtskräftig wird. In italienischen Regionen ohne Grundbuchsystem findet die Übertragung zwischen den Parteien bereits bei Abschluss des schriftlichen Kaufvertrages statt. Hier ist die notarielle Urkunde für die Eintragung in das Immobilienregister nötig, wodurch der Kauf dann auch gegenüber Dritte gültig wird.

Schenkung

Des Weiteren kann das Eigentum an einer Immobilie durch eine Schenkung übertragen werden. Im Unterschied zum Kaufvertrag gilt hier allerdings zu beachten, dass nach italienischem Erbrecht eine Schenkung für ungültig erklärt werden kann, falls bei der anschließend eingetretenen Erbfolge der Anteil der Erbschaft von Pflichtteilsberechtigen (Ehegatte und Kinder bzw. Ehegatte und Vorfahren) nicht eingehalten wird. Die Pflichtteilsberechtigten haben dann einen Klagsanspruch auf Kürzung, d.h. die Schenkung, welcher der Erblasser zu Lebzeiten abgewickelt hat, wird rückgängig gemacht und etwaige dingliche Garantierechte an der Immobilie, wie z.B. Hypotheken, erlöschen.

Fruchtgenuss, Recht zum Gebrauch und Wohnungsrecht

Eine weitere Möglichkeit zur Übertragung von Immobilien besteht in der Übertragung des Eigentums mit Einbehalt des sog. Fruchtgenusses. Der Verkäufer überträgt zwar das Eigentum, darf die Wohnung zu Lebzeiten jedoch weiterhin benutzen oder vermieten, als wäre er noch Eigentümer, mit der einzigen Einschränkung, dass weder die Eigenschaft, noch die Zweckbestimmung der Immobilie verändert werden können. Der Käufer besitzt somit das Eigentumsrecht, kann dieses aber nicht nutzen, solange der Verkäufer lebt. Bei Ableben des Verkäufers geht der Fruchtgenuss zum Eigentümer über, der sein Eigentumsrecht somit vollumfänglich ausüben kann. Diese Form der Übertragung wird häufig von Personen angewandt, die Ihr Vermögen noch zu Lebzeiten unter den Erben aufteilen und weiterhin in ihrer Wohnung leben möchten.

Anstatt die Immobilie zu verkaufen und den Fruchtgenuss zu behalten, kann der Eigentümer einer solchen auch nur den Fruchtgenuss veräußern und das Eigentum behalten. Die Veräußerung kann entweder entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen und muss in das Grundbuch eingetragen werden. Eine notarielle Urkunde ist somit nötig. Nach der Veräußerung des Fruchtgenusses darf der Eigentümer die Immobilie nicht mehr benutzen. Die Dauer des Fruchtgenusses darf die Lebensdauer von dessen Inhaber nicht überschreiten und kann somit nicht unbestimmt sein. Dies gilt auch im Falle einer anschließenden neuerlichen Übertragung des Fruchtgenusses durch den ersten Inhaber auf einen zweiten: bei Ableben des ersten Inhabers des Fruchtgenusses erlischt das evtl. veräußerte Recht beim zweiten Inhaber noch zu dessen Lebzeiten.

Alternativ zur Übertragung des Fruchtgenusses kann der Eigentümer Dritten auch das Recht zum Gebrauch oder das Wohnungsrecht einräumen. Auch diese Rechte müssen in das Grundbuch eingetragen werden, womit wieder eine notarielle Urkunde nötig ist. Das Recht zum Gebrauch räumt dessen Inhaber das Recht ein, sich der Sache zu bedienen. Im Falle einer Wohnung darf die Wohnung benutzt werden, also bewohnt werden. Das Wohnungsrecht hat etwas eingeschränkteren Umfang, da die Wohnung in diesem Fall vom Inhaber im Rahmen seiner Bedürfnisse und jener seiner Familie bewohnt werden kann.

In beiden Fällen darf die Dauer des Rechts nicht die Lebensdauer des ersten Inhabers überschreiten. Eine Vermietung ist hier in beiden Fällen im Unterschied zum Fruchtgenuss nicht möglich.