Keine einstweilige Räumung von Gewerbemietraum / No interim eviction of business premises

Deutsche Fassung

OLG Celle: keine Übertragbarkeit der gesetzgeberischen Wertung des § 940a ZPO

Im Urteil vom 09.01.2020 hat das OLG Celle entschieden, dass die in der Vorschrift des § 940a ZPO Ausdruck findende gesetzgeberische Wertung nicht über die Vorschrift des § 940 ZPO als „Ankernorm“ auf Geschäftsraummietverhältnisse übertragen werden kann.

In dem angefochtenen Urteil habe die Einzelrichterin der 16. Zivilkammer des Landgerichts Hannover zu Recht ausgeführt, dass der für den Erlass einer einstweiligen Verfügung erforderliche Verfügungsgrund im Sinne von § 940a Abs. 2 ZPO fehlt. Diese Vorschrift besagt, dass die Räumung von Wohnraum durch eine einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden kann, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

Jedoch demonstrieren die Überschrift der Norm und der eindeutige Wortlaut, dass diese Vorschrift lediglich auf Mietverhältnisse über Wohnraum anwendbar ist. Somit scheidet eine (auch analoge) Anwendung aus.

Insbesondere ein „Wenn schon, dann erst recht“-Schluss darf hier nicht angenommen werden, da er auf eine der Gewaltenteilung zuwiderlaufende Korrektur des Gesetzgebers hinauslaufen würde. Eine solche unerlaubte Korrektur ist auch dann schon gegeben, wenn die Wertungen der Norm herangezogen werden.

Weiterhin können Wohnraummietverhältnisse und Gewerberaummietverhältnisse in Bezug auf die rechtliche Bewertung nicht miteinander verglichen werden. Wenn eine Vorschrift ausschließlich auf Wohnraum Anwendung findet, weist dies darauf hin, dass die Wertentscheidung des Gesetzgebers nicht auch auf die Gewerberaummiete übertragen werden soll.

Das in § 940a ZPO verdeutlichte Wertungsprinzip soll nach dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers nur auf Wohnmietverhältnisse Anwendung finden. Auch wird in § 940a ZPO kein allgemeines Rechtsprinzip ausformuliert, das eine Rechtsfortbildung legitimieren würde.

English version:

OLG Celle: No transferability of the legislative evaluation of § 940a ZPO

In its ruling of 9 January 2020, the OLG Celle decided that the legislative assessment expressed in the provision of § 940a ZPO cannot be transferred to commercial leases via the provision of § 940 ZPO as an „anchor norm“.

In the judgment under appeal, the single judge of the 16th Civil Chamber of the Regional Court of Hanover had rightly stated that the ground for an injunction within the meaning of § 940a (2) of the Code of Civil Procedure required for the issue of an interim order was lacking. This provision states that the eviction of living space by means of a temporary injunction can also be ordered against a third party who is in possession of the leased property if an enforceable eviction order exists against the tenant and the landlord only became aware of the acquisition of ownership by the third party after the conclusion of the oral hearing.

However, the title of the norm and the clear wording demonstrate that this provision applies only to tenancies of housing. Thus, an application (also by analogy) is excluded.

In particular, a „if already, then all the more“ conclusion may not be assumed here, as it would amount to correction by the legislator contrary to the separation of powers. Such an impermissible correction is also already given if the evaluations of the provision are used.

Furthermore, residential tenancies and commercial tenancies cannot be compared with each other with regard to the legal evaluation. If a provision applies exclusively to residential property, this indicates that the value decision of the legislator should not also be applied to commercial leases.

The valuation principle clarified in § 940a ZPO should, according to the clear will of the legislator, only apply to housing leases. Neither does § 940a ZPO formulate a general legal principle that would legitimize a further development of the law.