Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Nach­dem der BGH mit ei­ner Viel­zahl von Ent­schei­dun­gen Re­ge­lun­gen zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren we­gen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters ge­kippt hat, ins­be­son­de­re dann, wenn die Zeit­räu­me für die Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­turen fest ver­ein­bart wa­ren und kei­ne Mög­lich­keit of­fen lie­ßen, dass sich die­se Fris­ten je nach dem Grad der Ab­nut­zung ver­län­ger­ten, wur­de viel­fach in der Li­te­ra­tur und teil­wei­se auch von der Recht­sprechung ver­tre­ten, dass es in die­sem Fal­l dem Ver­mie­ter mög­lich sein müsse, dem Mie­ter ein ge­än­der­tes Ver­trags­an­ge­bot da­hin­ge­hend zu un­ter­brei­ten, dass ent­we­der der Mie­ter auch zu­künf­tig die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­führt oder aber der Mie­ter sich ver­pflich­tet, für den Fall, dass der Ver­mie­ter diese Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­führt, ei­nen hö­he­ren Miet­zins zu zah­len.

Zu­meist wur­de hier der Be­trag in An­satz ge­bracht, der im öf­fent­lich ge­för­der­ten Woh­nungs­bau bei der Kos­ten­mie­te an­ge­setzt wer­den darf, wenn der Ver­mie­ter die­se Kos­ten selbst trägt. § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berech­nungs­ve­rord­nung sah hier einen Be­trag von 0,71 € je m² mo­nat­lich vor.  

Die­ser Auf­fas­sung ist der BGH nun­mehr ent­ge­gen ge­tre­ten. Mit der Ent­schei­dung VI­II ZR 181/07 hat der BGH ei­ne An­pas­sung die­ses Ver­tra­ges im We­ge der er­gän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung ab­ge­lehnt, weil oh­ne­hin nach der ge­setz­li­chen Re­ge­lung der Ver­mie­ter die mit der Miet­sa­che ver­bun­de­nen Las­ten, mit­hin al­so auch die Ins­tand­set­zun­gen zu tra­gen hat. Als Teil der In­stand­set­zungs­ar­bei­ten sind da­her auch kraft Ge­set­zes die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren an sich vom Ver­mie­ter zu tra­gen, der je­doch be­rech­tigt ist, die­se im We­ge all­ge­mei­ner Ge­schäfts­be­din­gun­gen auf den Mie­ter um­zu­le­gen. Man kön­ne al­so hier, so der BGH, nicht von ei­ner den ty­pi­schen In­te­res­sen der Ver­trags­part­ner widerspre­chen­den Re­ge­lung spre­chen, um im We­ge der er­gän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung die­sem Nach­teil des Ver­mie­ters Rech­nung zu tra­gen.  

Auch von ei­nem Weg­fall der Ge­schäfts­grund­la­ge wä­re in die­sem Fal­le nicht aus­zu­ge­hen, da auch hier die ge­setz­li­che Ri­si­ko­ver­tei­lung den Ver­mie­ter ver­pflich­te, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu tra­gen. Zu­dem tra­ge das Ri­si­ko der Un­wirk­sam­keit von For­mu­lar­klau­seln ge­mäß § 306 Abs. 2 BGB oh­ne­hin der­je­ni­ge, der die­se Klau­seln ver­wen­det. Da der Ver­mie­ter über­wie­gend die Miet­ver­trä­ge stellt und die Klau­sel ver­wen­det, hat er mit­hin auch das Ri­si­ko der Un­wirk­sam­keit zu tra­gen.

Als Fazit bleibt also, der Vermieter muss auf seine Kosten die Wohnung des Mieters renovieren.